Главная > РНКБ > Готовый отчет по оценке объекта недвижимости. Как проходит оценка рыночной стоимости квартиры? Особенности составления отчета. О партнерской программе Банка отчетов


Готовый отчет по оценке объекта недвижимости. Как проходит оценка рыночной стоимости квартиры? Особенности составления отчета. О партнерской программе Банка отчетов




Оценка стоимости квартиры в Москве и Московской области – нужная и выгодная, как для продавца, так и для покупателя, процедура. При любых операциях с недвижимостью каждой из сторон важно знать реальную цену предмета сделки. Покупателю не выгодно переплачивать, так же как и продавцу не выгодно терять некую сумму. Во избежание подобного развития событий, правильным решением будет проведение оценки рыночной стоимости квартиры.

Узнать реальную стоимость на недвижимость самостоятельно сегодня непросто, поскольку цены регулярно подвергаются колебаниям, а так же постоянно меняется уровень спроса. Независимая экспертиза предоставляет объективные результаты и сводит все риски к минимуму.

Независимая оценка стоимости квартиры

Опытные эксперты компании «НЭО Вега» не первый год успешно работают в области оценки недвижимости и проведении экспертиз. В нашем распоряжении находится полная материально-техническая база, которая позволяет качественно и точно в срок осуществлять процедуру экспертизы и проводить все необходимые для этого исследования.

Оценка рыночной стоимости квартиры осуществляется по нескольким критериям:

  • месторасположение (район города, инфраструктура, транспортное сообщение, экологическая обстановка, обустройство прилегающей территории и пр.);
  • внутреннее состояние жилья (общая и полезная площадь квартиры, планировка, высота потолков, наличие ремонта и пр.);
  • характеристики дома (тип, год постройки, состояние сооружений, подъездов, этаж расположения,
    материалы стен и перекрытий и т. д.)

Цена услуги

Любая организация, оказывающая услуги по оценке недвижимости, предоставляет ориентировочную цену на экспертизу до начала процедуры ее проведения. Точная стоимость определяется при работе с конкретным объектом. Например, цена на услугу будет выше, если квартира имеет нестандартную планировку, присутствуют дорогостоящие отделочные материалы, имеется встроенное оборудование, была проведена перепланировка без соответствующих разрешительных документов и т. п.

Документы необходимые для проведения оценки квартиры

Для осуществления независимой экспертной оценки любого вида недвижимости клиент должен предоставить определенный пакет документов:

  • правоустанавливающие документы (свидетельство о государственной регистрации права или документ, на основании которого такая регистрация может быть произведена: договор купли-продажи, дарение);
  • копия паспорта Заказчика отчета об оценке;
  • документы, выданные Бюро технической инвентаризации — Справка БТИ, поэтажный план, экспликация;
  • свидетельство о смерти (в случаи оценки квартиры для оформления наследства).

Наши преимущества

Бесплатная консультация

Индивидуальный подход

Широкий перечень услуг

Высокая квалификация экспертов

Основные факторы влияющие на стоимость квартиры

  • Тип дома
  • Год постройки дома
  • Этаж расположения квартиры
  • Общая площадь
  • Площадь кухни
  • Вид из окон
  • Наличие балкона/лоджии
  • Транспортная магистраль, как источник шума
  • Состояние и уровень отделки квартиры
  • Покрытие полов
  • Наличие телефона
  • Отопление, канализация, горячее водоснабжение, электроснабжение
  • Санузел
  • Мусоропровод, лифт
  • Удаленность от метро
  • Наличие металлической двери
  • Состояние подъезда

Порядок проведения оценки

Порядок проведения оценки стоимости квартиры в нашей компании «НЭО Вега» обычно имеет стандартный характер и выполняется поэтапно. Чтобы заказать у нас услугу, Вам необходимо:

  • связаться с нашими специалистами;
  • обсудить с оценщиком стоимость работ;
  • выбрать удобное время для осмотра квартиры (рабочие дни с 9:00 до 21:00, выходные по договоренности);
  • выезд оценщика на объект оценки для осмотра его состояния. Вы подписываете договор на проведение оценки и отдаете оценщику ксерокопии необходимых документов;
  • в течении двух-трех рабочих дней наши специалисты составляют отчет об оценке;
  • вы приезжаете к нам в офис оплачиваете наши услуги, подписываете акт приема-передачи работ и получаете готовый отчет об оценке.

Как выглядит и что включает в себя отчет

По окончанию проведения экспертизы специалист обязан составить полный отчет об оценке, который содержит такую информацию:

  • общие сведения о заказчике и исполнителе, реквизиты;
  • методология определения стоимости;
  • описание объекта экспертизы;
  • обзор рынка жилой недвижимости;
  • расчет рыночной стоимости.

Также к отчету прикладываются фотографии объекта, копии документов, предоставленных заказчиком, копии материалов оценщика.

В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи ее проведения, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. Сделанный нами отчет имеет статус официального документа

Отчет об оценке имеет твердую обложку, прошит пронумерован, подписан и скреплен печатью организации.

Отчет предоставляется в одном экземпляре, но при необходимости можно заказать любое количество копий.

Зачем нужна независимая оценка квартиры?

Независимая оценка стоимости квартиры необходима для:

  • проведение сделки купли-продажи;
  • кредитование под залог имущества;
  • страхование;
  • заключение брачного контракта;
  • прочие операции с недвижимостью.

Отчет об оценке - это письменный документ, отвечающий всем требованиям профессиональной этики, понятным и доступным образом отражающий ход процесса оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные данные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости .

Приложение к отчету об оценке содержит все фотографии, зарисовки и карты, не включенные в основные разделы отчета. Иногда в приложение включают словарь терминов.

В отчете, помимо ограничивающих условий, могут быть указаны допущения - утверждения, сделанные оценщиком в процессе оценки на основе его профессионального мнения, но не подкрепленные фактическими данными.

Рассмотрим основные требования к содержанию отчета об оценке и учебный пример об оценке объекта недвижимости.

Отчет об оценке объекта оценки должен быть составлен в письменной форме и передан заказчику своевременно. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Если определяется не рыночная, а иные виды стоимости, должны быть указаны критерии установления результата оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно ст. 11 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в отчете об оценке указываются:

    дата составления и порядковый номер отчета;

    основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

    юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

    точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу,

    реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

    стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

    последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

    дата определения стоимости объекта оценки;

    перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, которые, по мнению оценщика, очень важны для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется печатью.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Пример отчета об оценке недвижимости приведен в приложении В.

Глава 6. Особенности оценки различных объектов недвижимости

6.1. Оценка земли

Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости :

    земля не является результатом предшествующего труда;

    пространственно ограничена;

    незаменима другими средствами производства;

    обладает постоянством местоположения;

    неизнашиваема при правильном использовании;

    территориально разнокачественна;

    характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;

    обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества;

    практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.

При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, а остальное - это улучшения, они добавляют вклад в стоимость.

Земельный участок - часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях .

Улучшения, проводимые для создания участка:

    внешние : устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей;

    внутренние : планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.

Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано следующими причинами :

    различие в налогообложении земли и строений (налог на имущество и земельный налог);

    требуется отдельная оценка земельного участка от улучшений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости;

    принятие решений о сносе имеющихся улучшений в целях лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним набор прав. Распространенные права, требующие оценки:

1) полное право собственности - возможность использования свободного от арендаторов участка любым законным способом;

2) право аренды - возможность владения земельным участком по договору аренды.

В России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому часто оценщики определяют не стоимость земельного участка, а стоимость прав его аренды.

Стоимость прав аренды - это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

Введение Земельного кодекса направлено на развитие рынка земли. В этих условиях оценка земель должна проводиться с учетом наиболее эффективного использования, которое обеспечит наибольшую остаточную стоимость земли.

При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), который определяется взаимодействием ряда факторов.

Основные факторы , определяющие оптимальное использование земли:

1) местоположение - фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения);

2) рыночный спрос - фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке. Он изучается для обоснования выбираемого варианта использования земельного участка (состояние и перспективы рыночного спроса на предлагаемое использование, конкуренция других участков, виды налогов и другие условия). Следует выделить сегмент рынка, на котором надо развивать деятельность;

3) финансовая обоснованность - способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли;

4) физическая пригодность участка - перспектива создания улучшений - размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.;

5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость - анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта;

6) законодательная (юридическая) допустимость - соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения;

7) максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимости участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования, с учетом риска инвестиций.

Особую категорию представляют собой городские земли . На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.

На ценность того или иного участка одни и те же факторы могут оказывать противоположное влияние, например:

    интенсивное движение транспорта нежелательно для жилого района, но увеличивает стоимость участка для целей торговли;

    размещение относительно учебных заведений и торговых центров, эстетические достоинства и удобства, учитывающиеся при оценке земель под жилищное строительство, практически не влияют на ценность территорий, ориентированных на промышленное развитие; для них важны транспортная инфраструктура и экономическое зонирование.

Большинство земельных ресурсов в настоящее время находится в государственной и муниципальной собственности. Практика показывает, что в рыночных условиях городские земли являются ценнейшим ресурсом и могут служить стабильным источником доходов местного бюджета. Городские власти определяют величину земельного налога, арендную ставку за землю и нормативную цену земельного участка при выкупе, поэтому вопрос повышения эффективности использования земель является актуальным для них.

Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т.е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, в первую очередь необходима реализация процессов налогообложения, аренды и выкупа городских земель на основе ее рыночной стоимости.

Именно рыночная стоимость является мерой ценности для пользователя, позволяет стимулировать рациональное эффективное использование и служить инструментом развития городской экономики.

Результаты оценки городской территории служат исходной информацией для решения следующих задач:

    выработка градостроительной политики и социальное планирование;

    формирование предложения по типам функционального использования территории с учетом ее качества;

    формирование экономических механизмов размещения различных вариантов землепользования и инвестиционно-строительной политики;

    анализ последствий вариантов развития и реструктуризации городской среды;

    оптимизация муниципальных инвестиций в поддержании и развитии городской среды;

    определение инвестиционной привлекательности территории как функции стоимости городских земель.

Выкуп земельного участка предприятием позволяет получить возможность использования земли в качестве залога для банковского займа, расширить инвестиционные возможности, продать излишки земли, получать доходы от сдачи земли в аренду, увеличить стоимость основных фондов, повысить курсовую стоимость акций.

Существуют два взгляда на ценность городских земель:

    проектировщика-градостроителя в процессе функционального зонирования территории как раздела генерального плана города;

Основой формирования кадастровой оценки земель и функционального зонирования территории должна выступать комплексная градостроительная оценка рыночной стоимости.

Выделяют несколько методов оценки земли .

Нормативный метод заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд.

Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного обустройства и др. Земли разделяют на зоны, дифференцированные по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли (Закон РФ «О плате за землю»). Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре.

Основа определения нормативной цены земли: ставки земельного налога и повышающие коэффициенты, льготы по земельному налогу не учитываются.

Часто необходимо оценить объект, состоящий из здания и земельного участка, когда на последний имеются только права аренды. В этом случае в качестве стоимости земли можно учесть затраты на отвод земельного участка под строительство.

В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных данных. Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются:

    метод сравнения продаж,

    метод выделения,

    метод капитализации земельной ренты,

    метод распределения,

    метод остатка,

    метод разбивки на участки.

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Общепринятые элементы сравнения для земельных участков:

    права собственности,

    условия финансирования,

    особые условия продажи,

    рыночные условия (изменяются во времени),

    месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения),

    условия зонирования,

    физические характеристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф),

    доступные коммунальные услуги,

    экономические характеристики,

    наилучшее и наиболее эффективное использование.

При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно-открытом конкурентном рынке.

Российский земельный рынок не отвечает этим требованиям, стоимость земельного участка невозможно определить исходя из информации о сделках продаж участков-аналогов. Поэтому для оценки должна собираться вся доступная информация для применения всех методов оценки участков.

Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Формула расчета стоимости земельного участка имеет вид:

где С L

I L - доход от владения землей, руб.;

R L - ставка капитализации для земли.

Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи или увеличением безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного участка : характеристики местоположения, размер, форма, окружающий тип землепользования, транспортная доступность, инженерное оборудование.

Метод распределения (метод соотношения, соотнесения, allocation ) - определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования.

Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными.

Метод выделения (извлечения ) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

    определение элементов сравнения объектов;

    определение отличий каждого аналога от объекта оценки;

    расчет и внесение корректировок по каждому из элементов сравнения;

    расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

    расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

    расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик, рекомендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется), применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрестности.

Метод является наиболее эффективным в условиях пассивного рынка (отсутствуют данные о продаже свободных земельных участков) с учетом особенностей исходной информации и модели получения искомой стоимости. Стоимость земельного участка в общем виде определяется по формуле:

,

где С 3 - стоимость земельного участка, руб.;

С - стоимость объекта, руб.;

Су - стоимость улучшений, руб.

Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

Основные этапы метода остатка для земли:

1) определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;

2) определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию);

3) чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.

Сложно прогнозировать доход в условиях недостаточной стабильности экономики.

Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов:

    определение размеров и количества индивидуальных участков;

    расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж;

    расчет затрат и графика освоения, предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли;

    вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков;

    выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.

Затраты на освоение земельного массива обычно включают:

    расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

    расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;

    налоги, страховку, гонорары ИТР;

    расходы на маркетинг;

    прибыль и накладные расходы подрядчика и т.д.

Моделирование потенциального рентного дохода для различных типов землепользования базируется на закономерностях формирования рентных эффектов местоположения и сложившихся цен (продажи и аренды). Учитывая существенную разницу в стоимостных показателях для участков, расположенных по фронту улично-дорожной сети города и расположенных на внутриквартальных территориях, эти участки подлежат обязательному разделению при оценке.

Реализация принципа наиболее эффективного использования происходит в условиях конкуренции за пользование недвижимостью между различными функциональными сегментами рынка с учетом реальных ограничений на объемы спроса и возможной многофункциональности территории, в результате чего на каждом участке образуется набор землепользователей.

Оценка квартиры, проведенная квалифицированным сотрудником или юридической компанией, помогает определить реальную стоимость жилья на рынке с учетом как позитивных, так и негативных факторов, текущей ситуации на рынке, особенностей района. К оценке жилплощади чаще всего прибегают в таких случаях:

Без отчета о стоимости недвижимости в России нельзя получить ипотечный кредит , документ также входит в перечень обязательных бумаг для получения денежных средств под залог недвижимости.

Гражданине прибегают к услугам оценщиком во время споров с налоговой инспекцией (согласно положением законодательства России, проведение экспертизы по рыночной стоимости является аргументом для пересмотра установленной кадастровой стоимости жилья), перед продажей или покупкой недвижимости.

Процедура анализа жилья проводится по разным методикам, о которых речь пойдет ниже, но выполняет одну функцию – сводит в единый учет все характеристики недвижимости, анализирует данные, которые как увеличивают, так и снижают стоимость квартиры. Заказчик оценки предоставляет доступ к жилплощади, с владельцем проводится интервьюирование (иногда в устной форме, иногда при помощи опросника). Оценщик самостоятельно анализирует расположение жилья, инфраструктурные блага или их отсутствие. Отчет, выдаваемый владельцу, имеет статус официального документа.

Кто подготавливает?

Оценка недвижимости в России формализована на законодательном уровне, а деятельность оценщиков регламентируется Федеральным законом №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» . Оценщиками выступают физические лица, работающие по договору найма в юридических компаниях, и индивидуальные предприниматели, занимающиеся частной практикой.

Риелтор, подбирающий недвижимость для покупки или продажи, по желанию клиента выполняет и оценку квадратных метров. Финансовые организации, как правило, имеют перечень аккредитованных оценщиков, с которыми работают на постоянной основе.

Справка! Компания, подготавливающая отчет об оценке, должна быть зарегистрирована в организации оценщиков и иметь полис страхования. Он используется, если в результате ошибочных действий оценщика заказчику был нанесен ущерб.

Подведем итоги, в России официальную оценку недвижимости проводят только аккредитованные физические и юридические лица – оценщики и риэлторы. Проведенная самостоятельно владельцем экспертиза не будет иметь юридической силы.

Какие данные нужны для проведения?

Оценщик заинтересован в том, чтобы получить об оцениваемом имуществе максимум достоверной информации, поэтому перечень факторов, влияющих на оценку, оказывается внушительным. Оценщику также предоставляются документы/копии:

Документы предоставляются для проверки юридической чистоты жилья и подтверждения права собственности владельца. Для проведения оценки потребуются также экономические, материальные, технические и другие характеристики квартиры.

  • Тип дома, год постройки, материал стен, полов и перекрытий, состояние здания. Аварийность дома резко снижает привлекательность жилья.
  • Расположение дома (насколько удалены транспортные сети, где находятся объекты социальной инфраструктуру, оснащен ли район качественными дорогами).
  • Инфраструктура (лифт, охрана, стоянка, парковка, гараж – есть ли?).
  • Состояние подъезда и придомовой территории.
  • Этаж (квартиры на первом и последнем этажах, обычно, продаются по сниженной стоимости, компенсируя потенциальные неудобства с окнами и крышей).
  • Вид из окна, уровень шума в районе.
  • Площадь квартиры, планировка.
  • Наличие балкона, лоджии.
  • Высота потолков.

Учитываются и индивидуальные особенности жилья – наличие ремонта, состояние сантехники, тип окон, балкон (если присутствует).

Большую часть информации оценщик собирает самостоятельно при визуальном осмотре, обходе придомовой территории и поиску в сети.

Методы

Минэкономразвития России установило три способа определения рыночной стоимости квартиры , они отражены в приказе ведомства № 297 от 20.05.2015г. «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» . Каждый способ анализа имеет особенности и используется только для определенного вида недвижимости.

Затратный

С затратным методом оценки владельцы квартир в многоэтажных домах практически не сталкиваются. Считается, что метод искажает стоимость такого жилья и годится только для отдельно стоящих частных строений. Суть затратного способа в определении суммы денег, которая была потрачена на строительство.

Оценщик стремится выяснить, во сколько обошлось бы замещение объекта с нуля. Берутся во внимание материалы, технологии, зарплаты для работников-строителей, от получившейся суммы отнимается износ здания.

Почему затратный метод не применяется для оценки квартир? Львиную долю стоимости недвижимости при затратном способе определяют строительные материалы , фундамент, стены и так далее. В многоквартирном доме большинство конструкций являются общими, а значит их стоимость делится на два, три или десять.

В итоге стоимость строительства квартиры оказывается гораздо меньшей, чем строительство отдельно стоящего дома с использованием точно таких материалов и технического плана.

Доходный

Доходный метод подходит для нежилой и коммерческой недвижимости. В его основе утверждение, что ценность объекта напрямую связана с суммой будущих выгод потенциального хозяина. Возьмем для примера оценку офисного помещения в Москве.

При проведении экспертизы профессиональный оценщик будет учитывать расположение помещения, круг потенциальной аудитории, изучит, насколько просто добраться к будущему офису из любого района столицы, его комфортабельность и планировку. Метод не используется во время сделок с жилыми квартирами, поскольку их владельцы и потенциальные покупатели не планируют получать прибыль.

Сравнительный

Самый простой для восприятия и распространенный – сравнительный метод. Оценщики берут во внимание стоимость аналогичных объектов на рынке. Точность достигается за счет подбора не одного, а нескольких максимально похожих квартир. Анализируются показатели каждого жилья, их особенности, этажность, лифт, подъезд, дальность метро.

Цены в основных городах России

На стоимость оценки жилья влияет не только то, в каком городе она проводится, но и особенности самой экспертизы. Все предприятия предлагают клиентам два варианта – осмотр недвижимости с выездом и составление отчета со слов владельца. Второй способ не пользуется большой популярностью в силу того, что конкретные характеристики квартиры не подтверждаются. Банковские организации, покупатели жилья, представители страховых служб требуют предоставление отчета по итогам визуального осмотра.

В такую экспертизу входит оплата проезда оценщика и почасовое время в квартире. Вторым критерием является площадь, компании устанавливают разные расценки для маленьких и крупных объектов.

В целом же расценки в Российской Федерации находятся на уровне двух-трех тысяч рублей. В Екатеринбурге оценщики готовы провести экспертизу небольшой квартиры за 2000 рублей, в Москве цены стартуют от 3500 рублей, а за оценку большого жилья приходится платить до 10 000 рублей.

Дорого оценка обходится и жителям Санкт-Петербурга – минимальный тариф без выезда равен 3000 рублей, а с выездом – 4000 рублей. За удаленность от центра в крупных городах приходится доплачивать.

В Тюменской области цены более демократичные – оценка небольшого жилья в центре обойдется в 2500 рублей. Выезд оценщика в Казани стоит от 2100 рублей, в Саратове, Волгограде и Ульяновске – от 3000 рублей, в Тюмени – от 2500 рублей.

Сколько действует?

Срок действия отчета об оценке объекта недвижимости ограничен 6 месяцами. Это связано с динамичными и постоянными изменениями на рынке недвижимости. Рыночная стоимость меняется в зависимости от экономических, финансовых, производственных нюансов, даже снижение покупательской способности негативно сказывается на стоимости жилья.

Когда составляется?

Отчет составляется после проведения визуального осмотра и подсчета окончательной стоимости цены. Несмотря на то, что сама процедура оценки простая, на нее уходит приблизительно пять рабочих дней. Многие компании предлагают услугу срочной экспертизы – в таком случае отчет заказчик получает за один рабочий день, услуга оплачивается дополнительно в размере от 30 до 50% от суммы оценки.

  1. Вводная часть.
  2. Основные факты и выводы.
  3. Исходные данные, по которым проводилась оценка.
  4. Техническое задание на оценку.
  5. Сведения о сторонах договора.
  6. Стандарт стоимости, применяемый при оценке.
  7. Терминология.
  8. Список материалов, которые использовались при оценке.
  9. Этапы оценки (отдельными пунктами оценщик выписывает все характеристики объекта, включая район расположения, окружение, инфраструктуру).
  10. Описание самого объекта оценки.
  11. Обзор рынка жилой недвижимости.
  12. Расчет рыночной стоимости выбранным подходом (как правило, сравнительным).

По итогу оценки заказчик получает массивный отчет, в котором отображена полная информация о квартире, методиках оценки, и выводы специалиста.

Приложения


Требования к оформлению

Документ заказчик получает в виде прошитой папки с мягким переплетом, он заверяется подписью уполномоченного лица, сопровождается печатью оценочной организации. Размер типового отчета достигает сорока листов , используется формат А4, все страницы нумеруются. Документ имеет юридическую силу, может быть представлен суде.

Отчет о стоимости квартиры является официальным документом, поэтому проведение экспертизы регулируется законом Российской Федерации об оценочной деятельности на всех ее этапах. Заказав оценку с выездом оценщика, владелец квартиры сможет выяснить объективную стоимость своего жилья. Бумаги передаются на руки, как правило, в течение пяти дней. Отчет подается в виде папки с печатями и подписями.

Полезное видео

Узнать подробнее, как производится оценка квартиры, вы можете, посмотрев видео:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Банкиры, судьи, организаторы аукционов, чрезвычайно трепетно относятся к оценке квартиры, которая будет залогом, предметом иска или торга. Отчёт об оценке – не просто набор сшитых вместе бумажек, а документ, в котором определена реальная стоимость квартиры, по мнению независимого специалиста. Предмет сегодняшней статьи – развёрнутый обзор содержания и порядка оформления отчёта об оценке недвижимости в целом, в том числе квартиры.

Отчёт об оценке квартиры — что это такое?

Это заключение о стоимости имущества, подготовленное оценщиком для определённых заказчиком целей в виде отчёта. Отчёт имеет внятную структуру и содержание. Порядок его оформления отрегулирован законом «Об оценочной деятельности».

Кто может быть оценщиком?

В оценке квартиры, мы все считаем себя знатоками. Отчасти, это правда. Но вряд ли кто-то, не имея специальных знаний, возьмётся оценить земельный участок, здание, производственный объект, торгово-развлекательный комплекс, сооружение и т. п.

Официально выражать своё мнение по поводу стоимости объекта может только компетентный человек, который :

  1. Прошёл специальное обучение, сдал экзамен и получил квалификационный аттестат;
  2. Оплатил вступительный взнос и стал полноправным членом СРО оценщиков;
  3. Купил полис страхования своей деятельности на сумму от 300 000 руб.

Цель оценки обязательно сообщается оценщику.

Физическое лицо, отвечающее всем этим требованиям является оценщиком. Он может на законных основаниях заниматься оценочной деятельностью, подготавливать и предоставлять отчёт об оценке заказчику.

Недвижимость, которую можно оценить

К объектам, подлежащим оценке в сфере недвижимости, причисляются :

  • земли любого назначения;
  • нежилые здания и помещения в них;
  • жилые дома, квартиры, комнаты;
  • сооружения;
  • иные недвижимые вещи.

Цели оценивания

Для чего нужно оценивать квартиру? Определить рыночную стоимость квартиры на текущий момент требуется в самых разных жизненных ситуациях.

К ним относятся :

  • из муниципального и государственного жилищного фонда с аукциона для определения стартовой цены;
  • Покупка жилья с привлечением кредитных средств (ипотека). Квартира становится предметом залога возврата займа (как происходит оценка квартиры при ипотеке );
  • Страхование квартиры;
  • Раздел имущества при бракоразводном процессе;
  • Определение стоимости наследственной массы;
  • для продажи сособственникам или посторонним;
  • Признание права на квартиру в судебном порядке.

Цель оценки обязательно сообщается оценщику. Связано это с тем, что при разных целях есть свои особенности оценки. Например, если квартира оценивается в качестве залога, то кроме рыночной, определяется ещё и ликвидационная стоимость.

Оценка квартиры

К отчёту прилагаются :

  • Копии документов, позволяющих специалисту осуществлять оценочную деятельность;
  • Правоустанавливающие документы на квартиру;
  • Технические документы на объект и фотоматериалы.

Оформление

Изготовленный в бумажном виде, отчёт нумеруется постранично, прошивается, скрепляется подписью оценщика и его личной печатью.

Отчёт, сформированный в электронном виде, подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью оценщика.

Сколько стоит отчёт об оценке, и на чём основывается стоимость?

Основными параметрами, от которых зависит сколько придётся заплатить за оценочные услуги, являются :

  1. Сроки проведения (доплата за срочность может составлять до 50% от обычной стоимости);
  2. Регион местонахождения квартиры (в городах-миллионниках отчёт стоит дороже на 20%-40%, чем в регионах);
  3. Категории жилья (комната в коммуналке, стандартная квартира, студия, апартаменты и т.д.).

Стоимость оценки стандартной квартиры с предоставлением отчёта, составляет не более 2000-3000 рублей.

Порядок расчётов оговаривается в договоре на оказание оценочных услуг и может происходить в виде:

  • 100% предоплаты при подписании договора;
  • внесения частичной оплаты (аванса) при подписании договора, и проведения окончательных расчётов по окончании работ.

Выполнение сторонами обязательств друг перед другом по договору на оценку подтверждается подписанием акта оказанных услуг.

Срок достоверности

Если после даты проведения оценки прошло более полугода, установленная в её ходе стоимость квартиры не может считаться достоверной, она утрачивает актуальность. Оценщик всегда указывает эту информацию в отчёте. Поэтому, указание даты оценки в отчёте чрезвычайно важно.

Несправедливая оценка

Часто при спорах о правах на недвижимость, противные стороны не могут прийти к соглашению о её справедливой рыночной стоимости. Порой нанимают разных оценщиков. Если стоимость квартиры по разным отчётам отличается значительно, то данный спор разрешается в судебном порядке.

Кроме этого, может быть проведена экспертиза отчёта, которая подразумевает формирование мнения экспертов СРО в отношении отчёта, подписанного членом СРО. Производится она на добровольной основе между заказчиком и экспертом, и не является контролирующей оценщика мерой. Но положительное или отрицательное заключение по отчёту, может быть использовано заказчиком в суде.

Дополнительно смотрите видео о порядке оценки квартиры и формировании отчёта:

Жизнь порой непредсказуема. И грамотная оценка квартиры может понадобиться в самый неожиданный момент. Поэтому выбор хорошего, и действительно независимого специалиста, очень важна.

Отчет об оценке стоимости объекта недвижимости - это итог целого ряда мероприятий, выполненных по установленным стандартам оценочной деятельности.

Иногда стороны заменяют громоздкий отчет заключением оценки недвижимости о стоимости объекта (пример отчета об оценке квартиры вы сможете увидеть ниже). Оно не содержит методологии расчета, а всего лишь констатирует информацию о цене.

Информация о рыночной стоимости квартиры необходима:

  • когда речь идет об ипотечном и залоговом кредитовании;
  • при совершении сделок с недвижимостью;
  • при страховании недвижимости;
  • при возникновении споров между собственниками квартиры отчет может потребоваться
  • при вступлении в права наследования с целью разрешения спора о компенсации отказавшейся вступать в наследство стороне.

Кто подготавливает отчет об оценке недвижимости?

Наиболее часто информация о рыночной стоимости объекта необходима при оформлении ипотеки в банке. Согласно п. 1 ст. 9 102-ФЗ от 07.05.2013 г., в кредитных документах должна быть прописана оценочная стоимость предмета залога. Определить ее - задача оценочных компаний.

Статья 9. Содержание договора об ипотеке

  1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Обычно у банка есть перечень аккредитованных оценщиков. К любому из них может обратиться потенциальный заемщик, оплатив стоимость работы из собственных средств. Настаивать на сотрудничестве с определенной организацией сотрудники кредитного учреждения не могут, но все же потенциальному заемщику следует выбрать компанию из предложенного списка.

Это гарантирует отсутствие ошибок в документации и дает возможность в кратчайшие сроки получить ипотеку, поскольку банковским службам не придется долго проверять неизвестную оценочную компанию.

Важно: подготавливающая отчет об оценке стоимости объекта недвижимости компания должна состоять в одной из зарегистрированных организаций оценщиков и иметь полис страхования гражданской ответственности с покрытием не менее 300 тыс. рублей. Именно за счет полиса заказчику может быть возмещен возможный ущерб в результате ошибочных действий оценщика.

Банки выставляют ряд требований к отчету. Их соблюдение позволяет получить максимально полное представление о передаваемой в залог недвижимости.

Цена вопроса

Сколько стоит отчет об оценке квартиры? Стоимость работ оценочной компании по подготовке заключения о стоимости недвижимости зависит от ряда факторов:

  • регион расположения объекта;
  • вид недвижимости;
  • цель отчета (например, работа по оценке квартиры для судебной экспертизы будет стоить дороже);
  • срочность работ.

Если проанализировать цены по регионам, получится следующая картина:

Важно: выбирая оценочную компанию, ошибочно ориентироваться на самую низкую стоимость изготовления отчета об оценке квартиры. Отдать преимущество стоит той фирме, которая прежде всего заботится об интересах клиента.

Когда составляется отчет об оценке квартиры?

Отчет об оценке недвижимости содержит информацию об ее реальной рыночной стоимости. В обязательном порядке он необходим сотрудникам залогового подразделения банка при оформлении:

  • ипотеки;
  • залоговых кредитов, обеспечением по которым является недвижимое имущество.

При этом заемщиками могут являться как юридические, так и физические лица.

Обычно обращение к оценщику происходит на этапе подготовки к сделке, когда объект кредитования или вид передаваемого в залог имущества уже точно определен и предварительно согласован с кредитным учреждением.

Помимо рыночной стоимости сотрудник банка берет из отчета данные о ликвидационной стоимости квартиры. Ее значение ниже на 25-30%. Именно по этой цене квартира будет реализована с торгов, если заемщик перестанет платить по кредиту.

Давайте рассмотрим структуру, содержание и оформление отчета об оценке недвижимости.
При определении рыночной стоимости объекта недвижимости учитывается множество факторов. Все они должны быть отражены в отчете.

Именно по этой причине существуют стандарты оценочной деятельности, которых обязаны придерживаться профессиональные оценочные компании.

Важно: требования к документу закреплены федеральным законодательством. В частности, регламентированы Требованиями к отчету об оценке .

В отчете о рыночной стоимости квартиры должна быть отражена следующая информация:

  • задание на оценку;
  • факты и выводы;
  • полные данные о заказчике и оценщике (директоре организации, юрлице, специалисте, выполняющем оценку);
  • ограничения и допущения при проведении работ по подготовке отчета;
  • применяемые стандарты оценочной деятельности;
  • описание объекта недвижимости с указанием количественных и качественных характеристик;
  • анализ рынка и прочих оказывающих влияние на конечную цену внешних факторов.
  • описание методов оценки: затратный, сравнительный и доходный. Если какой-либо из них не применялся, специалист по оценке должен обосновать причину;
  • согласование полученных разными методами результатов оценки недвижимости.

Целая глава в отчете отводится под описание характеристик объекта оценки.

Обязательно должны быть указаны:

  • технические данные, состояние коммуникаций и год постройки дома;
  • тип межэтажных перекрытий;
  • материалы, из которых здание возведено;
  • метраж и тип планировки квартиры;
  • высота дома и этаж расположения жилого помещения;
  • наличие поблизости остановок общественного транспорта, крупных дорожных развязок, магазинов и других соцобъектов.

Важно: обязательно присутствие описания текущего состояния жилого помещения. Речь идет о качестве выполненного ремонта, наличии или отсутствии встраиваемой техники.

Приложения к отчету

Помимо основной части, к отчету должны быть приложены копии:

  • страхового полиса оценочной организации, свидетельство и данные о профподготовке оценщика;
  • документов, устанавливающих качественные и количественные характеристики объекта;
  • договоров, на основании которых у собственника помещения возникает право на него;
  • и техплана;
  • фотографий квартиры и дома, в котором она расположена;
  • заключений и экспертиз, если таковые проводились.

Важно: недопустимо определять рыночную стоимость квартиры «на потоке». Каждый отчет должен быть индивидуален, определенная в нем стоимость - обоснованной и соответствующей действительности, толкования - однозначными.

Требования к оформлению

В процессе работы над отчетом сотрудник оценочной организации проводит целый комплекс работ, предусмотренный нормами и стандартами оценочной деятельности.

К примеру, толщина отчета о рыночной стоимости типовой квартиры может достигать 40 или 50 листов формата А4, не считая фотографий и приложений к документу.

Каждая страница отчета с приложениями должна быть пронумерована. Документ прошивают, заверяют подписью уполномоченного лица и печатью организации.

Итак, отчет об оценке квартиры необходим для объективного определения стоимости недвижимости при проведении сделок с ней.

Заказать его можно в специальной организации, прошедшей аккредитацию и имеющей лицензию на осуществление оценочной деятельности. Стоимость документа не высока, а срок изготовления составляет от 2 до 5 рабочих дней.