Главная > Левобережный > Рынок жилищного строительства в России: современное состояние и перспективы развития. Реферат: Проблемы развития жилищного строительства в России Понятие и правовые основы жилищного строительства


Рынок жилищного строительства в России: современное состояние и перспективы развития. Реферат: Проблемы развития жилищного строительства в России Понятие и правовые основы жилищного строительства




Введение

Жилищное строительство является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости и несет особую социальную нагрузку. Обеспеченность жильем и его доступность для населения напрямую влияют на уровень жизни, сказываются на рождаемости и темпах прироста населения, отражаются на его экономической культуре, поскольку приобретение жилья требует значительных затрат денежных средств, и моменту покупки обычно предшествует длительный период накопления. Массовый рынок жилья необходим как для решения социальных проблем, так и для развития экономики в целом.

Приобретение собственного жилья -первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.

Для того чтобы увеличить объемы жилищного строительства, необходимо работать над снижением себестоимости объектов и уменьшением сроков строительных работ.

Тенденции жилищного строительства в нашей стране зависят как от государства и девелоперов, так и от производителей строительных материалов. Достижение требуемого объема жилищного строи-
тельства возможно только при реализации интересов всех игроков рынка. При этом большую роль играет создание новых стройматериалов и внедрение инновационных технологий, которые способствуют уменьшению себестоимости строительства, а, значит, увеличению числа строительных площадок.

В данной работе мне бы хотелось рассмотреть жилищное строительство в России с позиции проблем и перспектив его развития, сделав упор на социальную составляющую, то есть доступность жилья для населения. Поскольку основной проблемой строительства в России, на мой взгляд, является неспособность обеспечить жильем основную часть населения. Я постараюсь выявить некоторые причины такого положения вещей и рассмотреть возможности развития рынка.

Глава 1. Теоретические аспекты жилищного строительства.

      Понятие и правовые основы жилищного строительства.

Жилищная сфера представляет собой сложную систему создания, функционирования и замены жилищного фонда и включает в себя часть сферы производства (строительство, ремонт, реконструкция и модернизация, снос объектов жилищного фонда).

Жилищное строительство – сложная взаимосвязанная структура, включающая в себя комплекс механизмов перераспределения объектов жилищного фонда и создаваемых ими жилищных услуг, основанных на сочетании интересов всех его участников и конкуренции эффективного землепользования. Жилищные услуги относятся к сфере текущего функционирования жилищного фонда и определяются набором, который может производить каждая жилая единица жилого фонда. Эксплуатация жилищного фонда является не только источником удовлетворения потребности человека в жилье, но и источником дохода для его владельцев. В конечном итоге для населения и экономических субъектов, действующих на рынке жилья, жилищный фонд представляет ценность не просто как таковой, а как объект, производящий доход.

Состояния рынка жилья зависит от состояния таких переменных как спрос и предложение.

Рынок жилищной недвижимости локализован, так как его объекты недвижимы и связаны с землей. Все участки земли в пределах населенных пунктов дифференцированы.

Жилище – долговечный товар, следовательно, он нуждается в длительном содержании и уходе. Характер и качество этого содержания влияют на степень износа объектов жилищного фонда. Владелец жилья может контролировать длительность и степень износа жилья, тратя деньги на его содержание и восстановление, техническое обслуживание. Все эти особенности оказывают непосредственное влияние на процессы, протекающие в жилищной сфере, определяя характер спроса на жилье.

Спрос на объекты жилищного строительства представляет собой количество жилья, которое хотят приобрести потребители, т.е. зависит от их количества и индивидуальных особенностей спроса, определяемых финансовыми возможностями, стоимостью жилища, стоимостью других товаров и услуг, доходностью, индивидуальными предпочтениями. Спрос на жилье обратно пропорционален ценам и прямо пропорционален уровню доходов и в краткосрочной перспективе достаточно эластичен по отношению к ценам.

Предложение жилья ограничивает функцию спроса. Оно представляет собой количество жилья, которое потребитель может приобрести на рынке при сложившемся уровне цен. Факторами, влияющими на предложение жилья, являются уровень валовых инвестиций в строительство, обслуживание жилищного фонда и скорость его амортизации (выбытия). Валовые инвестиции подразделяются на новое строительство, реконструкцию и ремонт существующего жилищного фонда. Чистые инвестиции представляют собой разницу между валовыми инвестициями в жилье и уровнем его потерь (амортизация, выбытие). На рынок жилья ежегодно поступает лишь небольшой объем нового жилья, а основу жилищного фонда составляет старое жилье, в котором проживает большинство населения, поэтому изменение цен на объекты жилищного фонда только в долгосрочной перспективе изменяют предложение жилья.

Увеличение затрат на техническое обслуживание, реконструкцию и модернизацию жилья приводит к повышению его стоимости. Рост цен на рынке жилья делает выгодными затраты на его содержание и новое строительство. При низких ценах жилье часто становится невыгодно содержать жилище, степень и скорость его износа увеличиваются. Чистые инвестиции отсутствуют, если уровень сложившихся цен на жилье равен стоимости затрат на строительство.

Механизм функционирования жилищного строительства определяется зависимостью таких его основных параметров, как стоимость жилищных услуг (выражаемая через квартирную плату, плату за наем), цена, объемы строительства жилья и наличный жилищный фонд, сложившихся под воздействием факторов спроса и предложения.

Формирование предложения жилья связано, прежде всего, с объемами и качеством имеющегося жилья (наличный жилищный фонд и его состояние) и рынком капитала (уровень капитализации недвижимость), на котором определяются цены на жилье и объемы его производства. В то же время, предложение жилья диктуется потребностями населения в жилье и уровнем получаемых доходов от использования недвижимости её владельцами. Потребность населения в жилье определяется, в первую очередь, демографическими, общеэкономическими условиями, а также уровнем накопления его доходов. Строительство, подчиняясь внутренним связям системы, само является элементом жилищной сферы.

Внешним фактором, влияющим на поведение системы, может быть уровень доходности вложений. При увеличении доходности вложений в другие сферы экономики, доходы от жилищного фонда становятся для инвесторов менее привлекательными и наоборот. А поведение инвесторов влияют изменения государственной налоговой политике в отношении недвижимости, риски от вложений в жилье. Расширению спроса на жилье как объект собственности способствует снижение процентной ставки по долгосрочным кредитам, и наоборот увеличение этой ставки приводит к сужению спроса на объекты жилищного фонда и падению объемов строительства. Увеличение спроса на жилье как предмет ведет к повышению цен на жилье, росту объемов строительства и жилищного фонда.

Еще одним внешним фактором, оказывающим влияние на состояние жилищной сферы, является изменение условий жилищного строительства. Ограничение доступности и высокие ставки по долгосрочным кредитам на строительство приводят к повышению затрат на строительство и снижению его объемов при падении нормы прибыли. Увеличивает затраты на строительство и сокращает прибыльность проектов ужесточение местных правил зонирования строительства. На объемы строительства влияют так же факторы землепользования, ограничения и повышения цен на земельные участки под строительство жилых объектов. Сокращение объемов строительства, в конечном итоге. Приводит к уменьшению предложения жилья, что выражается в увеличении цен на него.

Таким образом, различные внешние факторы могут вызывать изменения как отдельных, так и нескольких переменных системы элементов жилищной сферы одновременно. Следует отметить, что макроэкономические изменения вызывают смещение сразу ряда параметров.

      Развитие жилищной сферы Российской Федерации.

Социально-экономические преобразования, происходящие в Российской Федерации, кардинальным образом изменили подходы к решению жилищной проблемы, экономические и организационные основы жилищного и коммунального обслуживания. Многолетние усилия по формированию правовых и экономических условий перехода к рыночным методам регулирования, а также политическая воля руководства страны дали определенные результаты.

Обеспечение гарантированного Конституцией Российской Федерации права на жилье требует целенаправленного опережающего устойчивого развития жилищной сферы. Большое значение для развития строительного и жилищно-коммунального комплекса имело принятие и совершенствование законодательной и нормативной правовой базы, а также начало реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России». Развитие рыночной среды в жилищной и коммунальной сферах объективно подтверждается приходом в этот сектор экономики крупного частного бизнеса, существенных внебюджетных инвестиций.

В настоящее время все более наглядно проявляется ряд проблем, связанных с особенностями периода реформирования в этом социально значимом секторе. Проблемы в развитии жилищной сферы усиливают инфраструктурные ограничения, создают угрозу замедления социального развития и формирования единого экономического пространства. Их скорейшее разрешение становится особенно важным в условиях перехода национальной экономики в фазу устойчивого роста.

На фоне роста спроса на жилье и еще более значительного его увеличения в прогнозной перспективе в жилищной сфере в целом и отдельных ее подотраслях сохраняется ряд нерешенных внутренних проблем.

Намеченный интенсивный рост жилищного строительства предъявляет повышенные требования к промышленности строительных материалов, предприятия которой практически полностью находятся в частной собственности и не во всех случаях материально и физически готовы в короткие сроки обеспечить столь бурное увеличение производства строительных материаловВ целом, существующие производственные мощности отрасли еще позволят ей развиваться в ближайшие 2-3 года, но исходя из текущего состояния производств и прогноза объемов потребления отдельных видов строительных материалов на период до 2010 года, специалистами делается вывод о том, что без государственной поддержки строительную отрасль ждет дефицит практически по всем основным видам строительных материалов.

Строительство в Российской Федерации интенсивно развивается, но предложение все еще многократно отстает от спроса. Это ведет к существенному завышению цен, «вымыванию» дешевого жилья, доступного для малообеспеченных семей. Повышение доступности жилья для среднего класса сопровождается его снижением для существенно большей доли населения с низкими доходами. Снятие с началом рыночных реформ правовых ограничений, появление легальных альтернативных путей решения жилищной проблемы привело к сокращению количества семей - очередников на улучшение жилищных условий с 9,96 млн. семей в 1990 году до 3,37 млн. семей в 2005 году. Основная причина – недоверие граждан к возможностям государства быстро решить их жилищную проблему. Возможность бесплатной приватизации жилищного фонда привела к росту доли частного (индивидуального) жилищного фонда с 30% (в основном в сельской местности) до 77,9%. В 2005 году частный жилищный фонд составлял более 2 млрд. 275 млн. кв. метров общей площади жилья.

Жилищно-коммунальное хозяйство, на протяжении последних 15 лет находящееся в стадии реформирования, во многих регионах остается наиболее отсталым сектором экономики. На жилищно-коммунальный комплекс приходится четверть всех основных фондов Российской Федерации, поэтому велика его инерционность. Требуется активизация системных преобразований для обеспечения комфортных условий проживания граждан и снятия социальных, демографических и экономических проблем в субъектах Российской Федерации.

Таким образом, за прошедший период произошли существенные преобразования в рамках реформы строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства: тарифы приблизились к реальной стоимости услуг, сформирована основа договорных отношений, акционируются предприятия ЖКХ. Идет поиск рационального сочетания рыночных и административных методов, компромисса между социальной справедливостью и экономической целесообразностью.

Положения Долгосрочной стратегии жилищного строительства Российской Федерации являются базой для единого понимания роли жилищного строительства и перспектив его развития органами государственной власти, органами исполнительной и законодательной власти различных уровней, хозяйствующими субъектами различных форм собственности и организационно правовых форм, собственниками и нанимателями жилья.


проблемы развития малого бизнеса в России и пути их решения…………………………………………………………………………….7 2.1 ... , коммунальных и бытовых услуг; Строительство объектов жилищного , производственного и социального назначения. ...

ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

ЗАЙНУЛЛИНА Т.Г.,

кандидат экономических наук, доцент, заведующий кафедрой «Экономика и управление в сфере сервиса»,

Донской государственный технический университет, г. Ростов-на-Дону,

e-mail: [email protected]

Малоэтажное жилищное строительство в последние годы получило широкое распространение. Многие строительные и девелоперские компании начинают освоение городских и загородных территорий путем комплексной малоэтажной застройки. В статье проводится анализ проблем и перспектив данного сегмента жилищного рынка. Возможность применения инновационных технологий и материалов в малоэтажном строительстве значительно шире, чем в многоквартирных жилых домах и эти технологии позволяют значительно расширить технические и конструктивные решения в строительном объекте, при этом снизить стоимость строительства и сократить его сроки.

Ключевые слова: жилищное строительство; рынок жилья.

PROBLEMS AND PROSPECTS OF LOW-RISE HOUSING

ZAYNULLINA T.G.,

Phd, associate Professor, Head of Department "Economics and Management in service",

Don State Technical University, Rostov-on-Don, e-mail: [email protected]

Low-rise housing construction in recent years has become widespread. Many construction and development companies begin development of urban and suburban areas through integrated low-rise buildings. The article analyzes the problems andprospects of this segment of the housing market. Ability to apply innovative technologies and materials in low-rise construction is much broader than in apartment buildings, and these technologies can significantly expand the technical and constructive solutions to the construction site and thus reduce cost and shorten its duration.

Keywords: housing; housing market.

JEL classification: R 21, R 31, R 58.

В последние годы малоэтажное жилищное строительства становится очень популярным и развивается быстрыми темпами, причин этому достаточно много. Попробуем остановиться на них, а также рассмотреть проблемы и дальнейшие перспективы такого строительства на примере г. Ростова-на-Дону.

Изменения спроса и предложения на жилищном рынке России привели к тому, что относительная доля ввода малоэтажного жилья за последние 20 лет увеличилась более чем в 7 раз. Сегодня эта цифра в среднем по стране приближается к 50%, а в 1990 г. она составляла чуть больше 6%. По прогнозам Правительства РФ, этот показатель должен в 2015 г. быть не менее 60%, а в 2020 г. - около 70% (РБК. Исследования рынков...., 2012).

Малоэтажное жилье - это многоквартирные дома, таунхаусы, дуплексы и коттеджи, высота которых не превышает в большинстве случаев 2-3 этажа. Отличительной чертой таких зданий является отсутствие лифтов и центрального мусоропровода. Это дома с облегченной инженерной инфраструктурой.

Есть 3 формата малоэтажного жилищного строительства:

Отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем 3, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);

Жилые дома с количеством этажей не более чем 3, состоящие из частей - нескольких блоков, количество которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном

© Т.Г. Зайнуллина, 2013

ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2013 ^ Том 11 № 4 Часть 3

Т. Г ЗАЙНУЛЛИНА

земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования либо на территорию малоэтажной жилищной застройки (жилые дома блокированной застройки);

Многоквартирные дома с количеством этажей не более чем 3, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает 4, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования либо на территорию малоэтажной жилищной застройки (Приказ Министерства регионального развития РФ от 27.02.2010.).

Для начала рассмотрим причины бурного роста этого сегмента рынка жилья.

Долгое время малоэтажное жилищное строительство не играло существенной роли в обеспечении жильем граждан России, причин тому множество, это и менталитет городского населения (привычка жить в многоквартирных домах), и отсутствие свободных земель в городах, отсутствие инженерной инфраструктуры и т. д.

Цены на жилье в многоквартирных домах (особенно в крупных городах) за последние годы значительно возросли, например, купить хорошую однокомнатную квартиру в спальном районе г. Ростова-на-Дону можно не менее чем за 2 200 000 руб., естественно квартиры большей площади стоят значительно дороже. При этом стоимость строительства небольшого малоэтажного дома (без учета стоимости земельного участка) обойдется примерно в ту же сумму, хотя общая и жилая площадь будут значительно больше.

Малоэтажное жилищное строительство требует значительно меньше административных затрат, в частности разрешительные процедуры на этот вид строительства значительно упрощены, по сравнению с количеством документов на строительство многоквартирных домов. Этим, в частности пользовались недобросовестные застройщики, получая документы на строительство малоэтажных домов в Ростове-на-Дону, а затем начиная возводить высотные здания.

Возможность применения инновационных технологий и материалов в малоэтажном строительстве значительно шире, чем в многоквартирных жилых домах и эти технологии позволяют значительно расширить технические и конструктивные решения в строительном объекте, при этом снизить стоимость строительства и сократить его сроки. Малоэтажные жилые дома значительно дешевле в эксплуатации, так как не требуют установки лифтов, подкачки воды на верхние этажи и применения другого дорогостоящего оборудования. Особенно экономичным является строительство так называемых «таунхаусов»1, так как стоимость многих строительных конструкций ложится не на одного, а на несколько собственников, так же распределяются расходы по содержанию и эксплуатации дома.

С какими же проблемами сталкивается этот быстро растущий сегмент жилищного рынка и как они могут сказаться на дальнейших перспективах его развития?

В первую очередь это проблема отсутствия и выделения земельных участков, особенно когда речь идет о массовой (комплексной) застройке. В Ростове-на-Дону наиболее быстро развивается строительство малоэтажных домов на землях садоводческих товариществ. Эти земли имеют один существенный недостаток - неразвитость коммунальной и социальной инфраструктуры. Это касается, прежде всего, отсутствия подъездных путей надлежащего качества (асфальтовое покрытие, ширина проезда и т. д.). Поэтому по уровню комфортности проживания эти дома далеки от идеала. Еще одной проблемой застройки на таких землях является перекладывание развития коммунальной инфраструктуры на плечи новых собственников, так как застройка происходит в стихийном порядке.

Решением данной проблемы является комплексная застройка пригородов Ростова-на-Дону, развитие которой мы наблюдаем сегодня. Это коттеджные поселки в радиусе 10 км. от Ростова-на-Дону: «Солнечный», «Ясная поляна», «Приозерье», «Березовая роща», «Поселок Донской», «Щепкин» и др., которые развиваются разными темпами в зависимости от степени удаленности от основных транспортных путей, используемых технологий строительства и его стоимости.

Еще одной проблемой является отсутствие финансирования со стороны банков и помощи от государства. Индивидуальному застройщику получить ипотеку под строительство дома без залога очень сложно, банки не хотят идти на такой риск, ипотеку можно получить если есть квартира в городе или стоимость земельного участка достаточно высока. Решение есть пока только для комплексной застройки в коттеджных поселках, когда компания застройщик в партнерстве с банками разрабатывает схему финансирования строительства или реализации уже построенного жилья. Это является взаимовыгодным сотрудничеством, так как застройщик уверен в реализации строящихся объектов, а банк получает нового заемщика на длительный период времени. Помимо этого, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разработало новый кредитный ипотечный продукт «Малоэтажное жилье», обеспечивает максимально благоприятные условия кредитования при покупке или строительстве жилья на территориях организованной комплексной малоэтажной застройки: квартиры, жилого дома с земельным участком, земельного участка под строительство на нем жилого дома (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию..., 2013). В перечень территорий организованной массовой малоэтажной застройки в соответствии с этой программой входят 2-я очередь строительства микрорайона «Солнечный» г. Батайск, жилой поселок «Приазовье» Азовский район Ростовской области и проект жилого квартала в переулке Теплый, Часовой г. Шахты (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию..., 2013).

Положительные примеры частно-государственного партнерства на рынке малоэтажного жилищного строительства есть во многих регионах России, это, в частности, г. Санкт-Петербург, республики Татарстан и Башкортостан. Новый Генеральный план развития г. Ростова-на-Дону также предполагает освоение новых территорий. Админи-

1 Таунхаус - комплекс из двух и более индивидуальных малоэтажных домовладений с общими боковыми стенами, имеющими собственные входы и огороженные приусадебные участки.

ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

страция Ростова-на-Дону периодически выставляет на торги новые земельные участки, что также способствует развитию малоэтажного жилищного строительства и комплексному развитию территорий.

Малоэтажное жилищное строительство - это не новинка России, по такому пути развития жилищного сектора шли многие страны, в частности в США доля малоэтажного жилищного строительства около 90%, поэтому, рассмотрев проблемы и перспективы его развития, можно сделать вывод о том, что за ним будущее, при условии первоначального строительства транспортных и инженерных коммуникаций, а не наоборот.

ЛИТЕРАТУРА

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Ипотечные продукты. Малоэтажное жилье (2013). Доступно на: http://www.ahml.ru/ru/participants/prodacts/low-rise/.

Приказ Министерства регионального развития РФ от 27.02.2010 № 79 «Об утверждении методических рекомендаций по установлению характеристик жилья экономического класса в отношении жилых домов, строительство которых осуществляется с использованием средств Федерального бюджета» (2010). Доступно на: http://www.zakonprost.ru/content/base/151738.

РБК. Исследования рынков. Доля малоэтажного жилья к 2015 г. составит не менее 60% (2012). Доступно на: http://marketing.rbc.ru/articles/14/12/2012/562949985333612.shtml.

Agency for Housing Mortgage Lending. Mortgage products. Low-rise housing. (2013). Available at: http://www. ahml.ru/ru/participants/prodacts/low-rise/. (In Russian.)

Order of the Ministry of Regional Development of the Russian Federation of 27.02.2010. no. 79 "On approval of guidelines to establish the characteristics of low-income housing in respect of residential units on which construction is carried out with the use of the Federal Budget" (2010). Available at: http://www.zakonprost.ru/content/base/151738. (In Russian.)

RBC. Market research. The share of low-rise housing in 2015 will be at least 60% (2012). Available at: http://market-ing.rbc.ru/articles/14/12/2012/562949985333612.shtml. (In Russian.)

ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2013 ^ Том 11 № 4 Часть 3

Значимость индивидуального жилищного строительства неоспорима. Данный вид строительства служит удовлетворению потребности граждан и членов их семей в жилье, государство же содействует индивидуальному строительству домов путем предоставления земельных участков.

В качестве объекта индивидуального жилищного строительства принято считать отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания и индивидуального пользования гражданина и членной его семьи.

Индивидуальное жилищное строительство состоит из двух этапов:

1) получение земельного участка для индивидуального жилищного строительства

2) строительство объекта индивидуального жилищного строительства.

1. Земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду.

Законодательство выделяет категорию людей, имеющих льготные права на земельный участок для ведения индивидуального жилищного строительства. Так Федеральным законом "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" предусматривается норма о праве инвалидов и семей, имеющих в своем составе инвалидов, на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства.

Кроме того, законом РФ "О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы" предусмотрено бесплатное предоставление земельных участков данной категории граждан.

2. Перед тем как начать строительство объекта необходимо получить разрешение на строительство. Однако очень распространены случаи самовольного возведения жилых домов. Рано или поздно из этого возникает спор, ведь приходит время, когда признать право на самовольно возведенную постройку необходимо.

Самым распространенным нарушением является именно строительство без надлежащего разрешения. Но ситуация поправима, поскольку в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ допускается признание права собственности на самовольно возведенную постройку при условии, что лицу, осуществившему строительство, в установленном порядке будет выделен земельный участок под возведенным строением. Ведь индивидуальное жилищное строительство осуществляется в целях обеспечения жилой площадью тех граждан, которым в установленном порядке предоставлен земельный участок для строительства дома.

Кроме того, в настоящее время установлен упрощенный порядок регистрации объектов индивидуального жилищного строительства.

Согласно статьи 25.3 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для государственной регистрации права собственности на объект индивидуального жилищного строительства являются: документы, подтверждающие факт создания такого объекта и правоустанавливающий документ на земельный участок.

Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства являются кадастровый паспорт такого объекта и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

До 01 марта 2015 года кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание. Соответственно, в регистрирующий орган Вам достаточно будет представить кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства и правоустанавливающие документы на земельный участок.

«Социальное жилье - стратегическое направление развития строительства в России: опыт, проблемы, перспективы» - такая наиактуальнейшая для большинства населения нашей страны проблема обсуждалась на заседании круглого стола, который проводился недавно в Российском агентстве международной информации РИА Новости. Инициатором и организатором состоявшегося мероприятия стала Ассоциация строителей России. В качестве модератора заседания был приглашен известный журналист, ведущий радиостанции «Эхо Москвы» Матвей Ганапольский.

Участниками заседания были представители федеральных и региональных органов законодательной и исполнительной власти, эксперты строительной отрасли и девелопмента, представители банковского сектора, бизнеса, ученые, эксперты и аналитики. В ходе дискуссии обсуждались следующие вопросы: социальная и экономическая ответственность строительной отрасли в секторе социального жилья; практический опыт и достигнутые результаты в этой сфере; перспективы объединения усилий власти, бизнеса и общества для достижения поставленных целей; ипотечное кредитование как один из инструментов решения проблемы в условиях нынешнего состояния экономического развития страны.

Анализ ситуации

С основным докладом на заседании выступил президент Ассоциации строителей России Николай Кошман. Что необходимо предпринять для активизации и дальнейшего динамичного развития сферы социального строительства ? Как повысить финансовую и производственную эффективность стройкомплекса? Каким образом развернуть рынок в нужном направлении? Что нужно сделать, чтобы система социального кредитования жилищного сектора стала выгодной и эффективной для населения и государства? Почему ипотека в России фактически буксует и поможет ли выправить положение государственное субсидирование? Вот основные темы, которые президент АСР озвучил в своем докладе.

Все участники состоявшейся встречи так или иначе тоже касались поставленных Н. Кошманом вопросов. Но прежде всего они пытались дать ответ на главный вопрос: есть ли в России социальное жилье?

Так, председатель комитета по собственности Государственной думы РФ Виктор Плескачевский считает, что в нашем государстве социального жилья нет вообще, поскольку само понятие о нем у нас изначально формулировалось неправильно.

«Во всем мире социальное жилье - это недвижимость, которая находится в собственности муниципалитетов и сдается в найм. В России понятие социального жилья искажено и означает дешевое», - сказал депутат.

Поэтому В. Плескачевский предлагает завершить бесплатную приватизацию нового социального жилья. По его мнению, «до тех пор, пока ведется бесплатная приватизация, социального жилья не существует».

Другим вопросом, которого также касались все выступавшие на заседании, было состояние дел на отечественном жилищно-строительном рынке.

По мнению первого исполнительного вице-президента РСПП Александра Мурычева, несмотря на все трудности, жилищное строительство в России оживает. Ведь объем кредитов, выданных юридическим и физическим лицам на цели строительства жилья, по итогам первого квартала составил 205 млрд. руб., тогда как в первом квартале 2010 года было предоставлено всего 147 млрд. руб.

«И динамика будет сохраняться, что должно стимулировать строительство жилья», - считает А. Мурычев.

Практически все участники круглого стола отмечали, что очень сильно тормозит развитие строительной отрасли сделанная российскими властями ставка на ипотеку и коммерческое строительство. По самым оптимистичным оценкам не более 15% населения обладают сегодня достаточными средствами для покупки жилья.

В то же время 40% населения России имеют жилье, не отвечающее минимальным требованиям благоустройства и комфортности. Однако органами местного самоуправления признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий и приняты на учет в качестве очередников на квартиры только 3,1 млн. семей (6,4% населения страны). Но и эта урезанная очередь нуждающихся сокращается очень медленно. Даже в предкризисные успешные для строителей годы получали бесплатные квартиры около 140 тыс. российских семей. Несложный арифметический расчет показывает, что ожидание обещанных квадратных метров длится около 20 лет. А в условиях нынешнего строительного спада стояние в очереди на социальное жилье для многих россиян будет превышать 30 лет.

Точно такой результат дало и другое статистическое сопоставление. Сегодня средняя обеспеченность жилой площадью в РФ составляет всего 21,1 м² на человека, что в два раза ниже, чем в Европе. Чтобы приблизиться к европейскому уровню, по оценкам экспертов Ассоциации строителей России, в нашей стране нужно построить не менее 1900-2000 млн. м² жилой недвижимости. За прошлый 2010 год в стране было введено всего 58 млн. м² жилья. В 2011 году, по данным Росстата, продолжается падение ввода жилья: за первые 5 месяцев 2011 года в России было построено на 6,9% жилой недвижимости меньше, чем в аналогичный период прошлого года. И вновь простой расчет говорит, что такое состояние дел в сфере строительства приведет к тому, что на обеспечение поставленных в очередь нуждающихся в социальном жилье уйдет более 30 лет.

Прямо какая-то магия чисел получается! Хотя тридцатка вроде бы никогда такими свойствами не наделялась?


Факторы недоступности

Казалось бы, чего проще, не хочешь десятилетиями ждать бесплатного жилья, накопи денег или возьми кредит и справляй новоселье! Но при постоянном росте цен на квадратные метры денег просто не напастись! Об этом в разной интерпретации говорили большинство из выступающих на заседании круглого стола.

По словам Николая Кошмана статистика по жилищному строительству в России говорит о том, что в стране не возводится в необходимом объеме доступное и комфортное жилье, и ожидать снижения цен на него не приходится. Более того, стоимость жилья в России в 2011 году при определенных условиях может достигнуть докризисного уровня. В частности, считает глава АСР, к этому может привести ситуация с цементом, которая наблюдается в последние месяцы в нашей стране. По его информации, цемент в период с марта по июнь 2011 года подорожал в два раза - до 6 тыс. руб. за тонну.

По мнению члена совета директоров бывшей Mirax Group Максима Темникова, недоступность жилья для большинства россиян заключается в высоком уровне ипотечных ставок. Согласно его расчетам, если стоимость ипотеки равна 8,5% годовых, то в течение 10 лет цена приобретаемой таким образом квартиры получается равной стоимости примерно 2,3 квартиры.

«Если ипотека, как в Швейцарии, составляет 2,5%, то получается всего 1,3 квартиры. То есть, фактически россияне переплачивают больше чем одну квартиру за 10 лет, а это много для таких зарплат, как у нас. Если мы переплачиваем больше, чем швейцарцы - какая может быть речь о доступности?», - заданный М. Темниковым вопрос очень справедлив.

Еще одним немаловажным фактором в увеличении цены на квадратный метр, а значит, и в снижении доступности жилья являются обременения, которым подвергаются застройщики.

Председатель комитета по собственности Государственной Думы Виктор Плескачевский, считает, что отчисления на инфраструктуру в России составляют порядка 40-50% стоимости жилья. По его мнению, снижение значения этого фактора может сбить цены на «квадратные метры» и стимулировать россиян на покупку квартир. По мнению депутата, именно таким способом государство и должно регулировать стоимость жилья.

Идея, которую также усиленно разъяснял собравшимся глава думского комитета по собственности, такова: необходимо формировать спрос на социальную аренду, а не на вовлечение жилья в собственность, иначе стоимость жилья будет по-прежнему быстро повышаться. А муниципалитеты должны предоставлять землю на бесплатной основе для строительства арендного фонда.

«В мире около 85% жилья - это рентное жилье. В Москве около 50% покупают жилье не для собственных нужд, а в инвестиционных целях», - подвел итог своим рассуждениям В. Плескачевский. Кроме того, депутат предлагает активно выводить оставшееся промышленное производство из городов, рекультивировать землю и возводить на месте бывших промзон новые жилые микрорайоны.

Как известно, очень сильно повышает стоимость жилой недвижимости такая статья затрат, как создание инженерной инфраструктуры будущих жилых районов. Выступивший на заседании председатель Московской городской думы Владимир Платонов сказал, что в столице проблема инфраструктуры может вскоре положительно решиться для застройщиков. По его словам, город готов брать на себя бремя по подведению коммуникаций на строительные площадки жилых домов. Трудно поверить, что это заметно снизит стоимость «жилых квадратов» в Первопрестольной, но весточка из разряда радостных.

Поиск решений

Вице-президент Ассоциации строителей России, председатель Совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев предложил реализовать программу строительства социального жилья за счет бюджетных средств и средств муниципалитетов. По мнению В. Пономарева, операторами этой программы должны были стать так называемые местные жилищные корпорации. А для финансирования и координации социальных жилищных программ правительство должно учредить федеральную жилищную корпорацию. Эта корпорация будет государственным заказчиком основных стройматериалов, а также займется освобождением свободных городских территорий от ветхого и аварийного жилья и строительством на них инженерной и транспортной инфраструктуры. Эту идею вице-президент АСР озвучивает уже не впервые. Но поддержки правительственных структур она не находит.

В рамках Круглого стола были также обсуждены и ряд других практических вопросов развития сектора социального жилья в условиях нынешнего состояния экономики страны. О своем опыте работы рассказали президент холдинга «Ярослав Мудрый», директор представительства Ассоциации строителей России по Ярославской области Сергей Охов, генеральный директор стройфирмы «Домостроительный комбинат XXI век» Андрей Туманов, заведующий кафедрой Санкт-Петербургского государственного университета, генеральный директор ЗАО «НТЦ прикладных нанотехнологий» Андрей Пономарев.

Как отметил в своем заключительном слове Н. Кошман, организуя дискуссию о социальном жилье в РФ, «Ассоциация строителей России имела намерение обратить внимание органов власти, бизнеса, специалистов, общественности на социальную и экономическую значимость этой специфической сферы, в которой одновременно осуществляется производство и оказываются услуги населению». Все материалы заседания глава АСР пообещал передать председателю Правительства РФ.

Подготовил Л. Рудницкий
Фото С. Михеева

Косарева Н.Б.
к.э.н., президент Фонда «Институт экономики города»
проф. НИУ ВШЭ
Полиди Т.Д.
исполнительный директор Фонда «Институт экономики города»
Пузанов А.С.
к.г.н., генеральный директор Фонда «Институт экономики города»
проф. НИУ ВШЭ

Статья подготовлена по результатам научно-исследовательской работы «Исследование структурных проблем экономического развития», выполненной в рамках Программы фундаментальных исследований НИУ ВШЭ в 2012 г.
Авторы выражают благодарность С. Сиваеву и А. Туманову за предоставленные материалы и расчеты, которые были использованы при подготовке статьи.

За последние 20 лет в России были созданы основные институты, обеспечивающие функционирование рынка недвижимости и, в частности, жилищного строительства в условиях рыночной экономики. Такие изменения в основном сказались на развитии сферы оборота недвижимости, однако не оказали значимого влияния на сектор жилищного строительства, который имеет существенные недостатки и неэффективно регулируется. Сложившиеся основные параметры рынка жилищного строительства не отвечают потребностям современной экономики и российского общества в целом, не позволяют повысить доступность жилья для населения.

Основные тенденции на рынке жилищного строительства в России

Переход к рыночной экономике характеризовался существенным сокращением государственных инвестиций в жилищное строительство, при этом рост частных инвестиций был достаточно медленным. В результате объемы жилищного строительства к 2000 г. снизились более чем в два раза по сравнению с максимальным показателем 1987 г. (соответственно 30,3 и 72,8 млн кв. м общей площади жилья) (см. рис. 1). С началом устойчивого экономического роста в 2000-е годы стали расти и объемы жилищного строительства, достигнув уровня середины 1980-х годов (в 2011 г. было введено 62,3 млн кв. м).

В сегменте частных инвестиций наиболее стабильно развивалось индивидуальное жилищное строительство, объемы которого ежегодно увеличивались и в 2011 г. составили около 27 млн кв. м. Доля индивидуального жилищного строительства в 1990—2011 гг. возросла более чем в четыре раза и превысила 40% ввода общей площади жилья.


Жилищное строительство слабо реагирует на увеличение доходов населения. За 12 лет (1999—2011 гг.) объем ввода жилья в расчете на 1 млн руб. реальных доходов населения сократился с 2,87 до 1,77 кв. м (см. рис. 2).

Важным фактором стимулирования спроса на жилье стало развитие ипотечного жилищного кредитования, в том числе поддержанного государственным институтом развития — ОАО «АИЖК». Если в 2005 г. только 3,6% всех сделок на рынке жилья совершалось с использованием ипотечных кредитов, то в 2011 г. — уже 18%.

В таких условиях рост платежеспособного спроса вследствие увеличения реальных доходов населения и улучшения условий ипотечного кредитования привел к резкому росту цен на рынке жилья, что отрицательно сказалось на динамике его доступности. Вплоть до кризиса 2008 г. реальные цены на жилье в России постоянно увеличивались (см. рис. 3). В 2004—2008 гг. (период наиболее быстрого роста цен) цены на жилье в среднем на первичном и вторичном рынках выросли в реальном выражении на 91%, а реальные доходы населения — только на 48%.

Таким образом, низкая чувствительность жилищного строительства к росту спроса на жилье выступает одним из наиболее серьезных ограничений доступности жилья для населения.

Анализ ценовой эластичности предложения новостроек (можно посмотреть https://novostroyki.flatfy.ru/), проведенный для 61 региона России, показал, что все статистически значимые оценки лежат в интервале от 0 до 3, что можно расценивать как низкую эластичность предложения. В аналогичном анализе по 45 метрополитенским ареалам США 1 интервал значимых оценок составил от 0 до 30, при этом для 31 города значение показателя превысило 3 (Green et al., 2005. P. 336). Отметим, что средний показатель эластичности в инвестиционно привлекательных российских регионах с активно развивающимися рынками жилья ниже, чем в регионах с медленно развивающимися экономикой и рынками жилья.


Отрицательное влияние на жилищное строительство оказал финансово-экономический кризис 2008—2009 гг. (Kosareva, Tumanov, 2012). Объем жилищного строительства в 2010 г. упал на 9% по сравнению с 2008 г. (рис. 1), что существенно выше темпов падения ВВП за аналогичный период (3,8%) 2 , однако несколько ниже темпов падения инвестиций в основной капитал (10,7%). Ввод жилья профессиональными застройщиками снизился в 2009 г. на 16,2% (с 37 млн до 31 млн кв. м) по сравнению с 2008 г., что превысило темп падения инвестиций в основной капитал за указанный период (15,7%). При этом объем ввода жилья гражданами — индивидуальными застройщиками в 2009 г. даже увеличился на 7,4% по сравнению с 2008 г. Только в 2010 г., впервые с 1991 г., объем индивидуального жилищного строительства снизился до 25,3 млн кв. м с 28,5 млн в 2009 г.

В 2008—2011 гг. реальные цены на жилье снижались на фоне продолжающегося роста реальных доходов населения (рис. 3), что формально улучшило показатели доступности жилья даже в 2009 г., несмотря на резкое снижение объема ипотечного кредитования в этот период (количество выданных ипотечных кредитов составило лишь 23% от уровня 2008 г.). Следует учитывать, что в кризисный период спрос населения на приобретение жилья был отложен, в том числе в связи с ожиданиями дальнейшего снижения цен на жилье и общей неопределенностью ситуации.

Коэффициент доступности жилья — отношение средней цены на квартиру площадью 54 кв. м к среднему годовому доходу семьи из 3 человек — в 2012 г. составил 4,1 против 5,3 в 2008 г., то есть ситуация в этой области улучшилась. Значение показателя «доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств», учитывающего изменение доходов населения, цен на жилье и условий ипотечного кредитования, существенно улучшилось и составило в 2011 г. 27,5% по сравнению с 17,8% в 2008 г. Таким образом, наряду с отрицательным кризис оказал и положительное воздействие с точки зрения повышения доступности жилья для населения.

Институциональная организация локальных рынков жилищного строительства в России и за рубежом

В зарубежной литературе рынок жилищного строительства характеризуется как достаточно конкурентный, открытый для входа новых участников. Например, в Австралии жилищным строительством занято 40 тыс. фирм-застройщиков (Housing Industry Association, 2002). Около 60% фирм-застройщиков в США, занятых строительством индивидуальных семейных домов, ежегодно вводят менее 250 жилых единиц 3 .

В зарубежных исследованиях, как правило, низкая эластичность предложения жилья на рынке жилищного строительства обосновывается жесткими требованиями градостроительного регулирования, в том числе зонирования, которые сдерживают строительство, ограничивая виды использования земельных участков в различных территориальных зонах. По некоторым оценкам, требования градостроительного регулирования определяют до 75% прироста цен на рынке жилищного строительства США 4 .

Вместе с тем тесная взаимосвязь рынка жилищного строительства с рынками земельных участков и коммунальных услуг, для которых характерно существенное вмешательство государства, ограничивает предложение жилья. Это стимулирует устойчивый рост цен на него, создавая условия для несовершенной конкуренции на рынке жилищного строительства (Barker, 2004).

Таким образом, при анализе институциональной организации локальных рынков жилищного строительства в России необходимо учитывать, что физическая ограниченность земельных участков для жилищного строительства и мощностей коммунальной инфраструктуры, жесткое градостроительное регулирование, наличие иных форм регулирования, в том числе связанных с монопольным характером деятельности многих коммунальных предприятий, могут обусловливать дефицит подготовленных земельных участков на локальных рынках жилищного строительства, что может привести к их монополизации. В такой ситуации регулирование со стороны органов власти должно быть направлено на сохранение и укрепление конкуренции на этих рынках, недопущение неконкурентного поведения и образования монополий. При этом, как подчеркивает Е.Г. Ясин, если муниципалитеты и государственные органы прямо исполняют роли агентов рынка или являются бенефициарами компаний, играющих эти роли, — строительных и девелоперских компаний, банков, и одновременно выступают регуляторами рынка, то возникают предпосылки для конфликта интересов (Ясин, 2006. С. 9).

В современных российских условиях можно выделить ряд специфических факторов, увеличивающих риск монополизации рынков жилищного строительства.

Во-первых, значительная часть земельных участков, которые могут быть вовлечены в жилищное строительство, находятся в публичной собственности 5 , таким образом, продавец на данном субрынке является монополистом 6 , хотя в 2005 г. было введено законодательное требование о предоставлении земельных участков, находящихся в публичной собственности, для жилищного строительства на открытых аукционах.

Во-вторых, органы местного самоуправления не имеют достаточной экономической мотивации для развития жилищного строительства на своей территории. В странах с развитыми рынками жилья такая мотивация определяется значимостью местного налога на недвижимость в качестве источника доходов местных бюджетов.

В Великобритании и Канаде доля этого налога в доходах местных бюджетов превышает 90%, в США — 70, а в среднем по федеративным государствам, входящим в ОЭСР, — 50% 7 . В России земельный налог и налог на имущество физических лиц по итогам 2011 г. составили в совокупности только 14% налоговых доходов (5,4% всех доходов) городских округов, на территории которых сосредоточены основные объемы жилищного строительства, а также 40% налоговых доходов (11,4% всех доходов) городских и сельских поселений. Ситуация усугубляется дефицитностью большинства местных бюджетов, из которых должны финансироваться расходы на формирование и подготовку земельных участков для жилищного строительства.

В-третьих, организации коммунального комплекса, от поведения которых в значительной степени зависит стоимость обеспечения нового жилищного строительства коммунальной инфраструктурой, зачастую имеют организационно-правовую форму унитарных предприятий и непосредственно связаны с органами власти либо контролируются ими косвенно. В таких условиях организация коммунального комплекса, с одной стороны, может использовать свое положение для продвижения собственных интересов, а с другой — подвергаться административному принуждению.

В-четвертых, в существующем государственном регулировании в сфере развития коммунальной инфраструктуры имеются противоречия, которые обусловливают преобладание неформальных взаимоотношений между организациями коммунального комплекса и застройщиками, реализующими инвестиционно-строительные проекты в жилищном секторе.

В федеральном законодательстве не определена концепция финансирования развития коммунальной инфраструктуры — за счет текущих или новых потребителей. Законодательное регулирование выделяет следующие источники финансирования развития систем коммунальной инфраструктуры: инвестиционные программы территориальных сетевых организаций и организаций коммунального комплекса; публичные договоры на присоединение к электросетям и на подключение к сетям коммунальной инфраструктуры. Оба эти источника существенно ограничены. С одной стороны, плата за подключение (присоединение) не содержит инвестиционных затрат на развитие (кроме так называемой «последней мили»). С другой стороны, источник финансирования таких затрат в рамках инвестиционных программ лимитирован, поскольку в настоящее время устанавливаются предельные индексы роста тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса, что ограничивает возможности финансировать коммунальную инфраструктуру для жилищного строительства за счет тарифов для потребителей. При этом органы местного самоуправления лишены полномочий устанавливать тарифы практически на все коммунальные услуги.

Как следствие, на практике финансирование коммунальной инфраструктуры происходит в основном за счет непрозрачной и нерегулируемой платы за подключение (присоединение) на основании договора с организацией коммунального комплекса (будучи локальным монополистом, она диктует свои условия такого договора) и (или) иных расходов застройщика на финансирование любых мероприятий инвестиционной программы, предполагающих развитие коммунальной инфраструктуры. Они могут быть, например, связаны с выполнением технических условий присоединения.

Результатом сложившегося регулирования стало финансирование коммунальной инфраструктуры за счет новых потребителей, но в условиях неопределенности и непрозрачности процесса установления его объема. Кроме того, получая разрешение на строительство, застройщик не может точно прогнозировать стоимость и сроки подключения к коммунальной инфраструктуре.

Заинтересованность застройщиков в возможности влиять на цены жилья, а значит — в ограничении конкуренции на рынке жилищного строительства, связана с желанием компенсировать высокие риски реализации инвестиционно-строительных проектов в сложившихся условиях. Противоречивые интересы основных участников рынка, каждый из которых имеет весомую рыночную власть, но ни один не в состоянии доминировать, определяют высокие риски того, что решения по поводу реализации проектов жилищного строительства не будут приняты либо сроки их принятия существенно увеличатся. Это создает стимулы для кооперации участников и создания барьеров для входа новых конкурентов в целях распределения выгод от нее среди ограниченного круга лиц.

Структура жилищного строительства

Большая часть жилищного строительства в России представлена квартирами в многоквартирных домах. В 2010 г. ввод общей площади жилья в таких домах составил 29,2 млн кв. м, или 50,4% общего ввода жилья. При этом на долю квартир пришлось более 70% общего ввода новых жилых помещений, что выше, чем в большинстве европейских стран, где она составляет от 40 до 60% 8 .

Отличительная особенность России — доминирование строительства многоквартирных домов высокой этажности. Доля ввода общей площади жилья в многоквартирных домах, имеющих 12 и более этажей, составляет 23% общего ввода жилья, или 43% ввода жилья профессиональными застройщиками. В то же время многоквартирные дома от 4 до 8 этажей, обеспечивающие оптимальный уровень соразмерности, пропорций и взаимосвязи с пространством города, составляют только 8,8% общего объема ввода жилья, или 15,6% объема ввода жилья профессиональными застройщиками 9 .

Такая ситуация во многом определяется инертностью промышленной базы индустриального домостроения, созданной в советский период и ориентированной на строительство многоэтажных многоквартирных домов, низкой эффективностью градостроительного регулирования и желанием застройщиков максимизировать прибыль от одного объекта строительства. В условиях дефицита предложения жилья данный сектор индустриального домостроения, производящий жилищный продукт низкого качества, пока не ощущает ограничений со стороны потребительского спроса.

В результате оставшаяся от советского периода монотонная, однообразная среда районов массовой жилой застройки продолжает сохраняться в условиях рынка и возрастающего спроса населения на жилье (Kosareva, Puzanov, 2012). Таким образом, несмотря на опасность подобной тенденции, отмеченной современными урбанистами (Бофилл, Солощанский, 2011), именно устаревшие технологии индустриального домостроения продолжают определять облик российских городов, формировать качественные характеристики городской среды, не удовлетворяющие современным потребностям общества.

Другой отличительной особенностью структуры ввода жилья является высокая доля индивидуального жилищного строительства. В 2010 г. население построило 188,6 тыс. индивидуальных жилых домов, причем этот ввод практически поровну распределен между городской и сельской местностями. Доля построенных в 2010 г. индивидуальных жилых домов составила 26% общего количества построенных жилых помещений, но доля общей площади таких домов была равна 43,7% (средняя площадь построенного жилого дома в 2,1 раза больше средней площади квартиры). Указанная доля достаточно стабильна на протяжении последних 10 лет.

Подчеркнем, что индивидуальное жилищное строительство доминирует в сегменте ввода одно- и двухэтажных домов, где практически не представлены профессиональные застройщики (см. табл.). Доля таких домов, построенных профессиональными участниками рынка, составила в 2010 г. 4% общего объема их ввода (7,6 тыс. домов, или 1,6 млн кв. м).

Таблица

Ввод жилья в одно- и двухэтажных домах, 2010 г.

Источник : составлено по данным формы С-1 федерального государственного статистического наблюдения за 2010 г.

В целом объем ввода жилых (не многоквартирных) домов профессиональными участниками рынка (с учетом жилых домов, имеющих более двух этажей) по состоянию на 2010 г. можно оценить на уровне 3,5 млн кв. м, в том числе 0,7 млн кв. м — в коттеджных поселках (около 6% общего ввода жилья).

Отметим, что индивидуальное жилищное строительство не является специфической особенностью России и других постсоветских стран. В частности, в Бельгии 53% всех разрешений на строительство относится к индивидуальному жилищному строительству, в Швеции — 30, в Нидерландах — 10% 10 . Косвенная оценка аналогичного показателя для России составляет около 94% 11 . Следует также учитывать, что, в отличие от России, в странах Западной Европы, где достигнут высокий уровень жилищной обеспеченности, институт индивидуального жилищного строительства в основном используется для строительства жилых домов по индивидуальным проектам для удовлетворения специфических жилищных потребностей обеспеченных групп населения. В России, за исключением индивидуального жилищного строительства в ближайшем пригороде крупнейших и крупных городов, такое строительство в основном удовлетворяет потребность в жилье не самых обеспеченных групп населения.

Следовательно, в жилищном строительстве в России до сих пор не применяется принцип сравнительных преимуществ в производстве товаров и услуг, который состоит в разделении труда и максимальном сужении сектора «натурального хозяйства». Возможно, подобное положение объясняется тем, что, с одной стороны, профессиональные застройщики в условиях несовершенной конкуренции получают значительно большую прибыль при строительстве многоквартирных домов, чем односемейных или блокированных жилых домов, а с другой — население таким образом удовлетворяет свою потребность в жилье, избегая недоступных рыночных цен.

В результате сложившегося дисбаланса на рынке жилья его предложение застройщиками в первую очередь ориентируется на наиболее прибыльные сегменты спроса: элитное жилье и жилье бизнес-класса, что определяет «вымывание» жилья эконом-класса в структуре ввода жилья. Государство вынуждено принимать специальные меры по стимулированию строительства жилья эконом-класса, в том числе через созданный в 2008 г. государственный институт развития — Фонд «РЖС».

Для России характерно практически полное отсутствие жилья, которое строится с целью последующего предоставления внаем (аренду). Потенциальная прибыльность таких проектов существенно ниже, чем ориентированных на продажу построенного жилья в указанных прибыльных сегментах спроса.

Таким образом, структура ввода жилья не обеспечивает должного разнообразия, чтобы удовлетворить все жилищные потребности граждан, в том числе с учетом уровня их доходов.

Финансирование жилищного строительства

Основным источником финансирования жилищного строительства в России служат средства граждан, которые или самостоятельно занимаются строительством индивидуальных жилых домов, или участвуют в финансировании строительства многоквартирных домов, как правило, путем прямого инвестирования через различные формы договоров с застройщиками. К сожалению, доступной информации об источниках финансирования жилищного строительства в России нет, но, по нашим оценкам, в 2011 г. с использованием собственных и заемных средств население построило 65% общей площади жилья, или 54% жилых единиц (см. рис. 4).

Застройщики многоквартирных домов привлекают средства граждан в различных формах, перекладывая на них основные риски. Принятый в 2004 г. федеральный закон12 обеспечил относительную защиту граждан, но, к сожалению, пока не работает в полную силу. По расчетам, в 2011 г. 38% процентов построенных профессиональными застройщиками жилых помещений было профинансировано в соответствии с указанным законом по договорам участия в долевом строительстве (рис. 4). К сожалению, точно оценить объем привлеченных застройщиками средств граждан по иным схемам невозможно, но, по экспертным оценкам, он составляет существенную долю в финансировании строительства многоквартирных домов.


Развитие банковского кредитования застройщиков на цели жилищного строительства сдерживается, во-первых, отсутствием у них надежного обеспечения. Земельные участки предоставляют застройщикам в основном в аренду, а значит, их нельзя использовать как ликвидный залог. Во-вторых, строительство остается непрозрачным сектором для банковского кредитования. В-третьих, доступность бесплатного ресурса — средств «дольщиков» — не стимулирует застройщиков искать иные источники финансирования.

Уровень концентрации

В России на пять крупнейших застройщиков в 2011 г. пришлось 7,4% объема ввода общей площади жилья, или около 13% ввода жилья профессиональными застройщиками. Десять крупнейших застройщиков контролировали соответственно около 11 и 19% рынка жилищного строительства 13 .

Это не отличается кардинально от ситуации, например, в США, где доля 10 крупнейших застройщиков на рынке строительства индивидуальных (семейных) домов — преобладающего сегмента на рынке жилищного строительства — достигла к 2004 г. 20% (Deloitte, 2004). При этом такая высокая доля крупнейших застройщиков сочетается в США, как было показано выше, с преобладанием на рынке небольших компаний-застройщиков.

Ситуация существенно меняется при переходе к анализу локальных рынков жилищного строительства в России. В частности, на долю пяти крупнейших застройщиков в Москве в 2008 г. приходилось 62,7% всего ввода жилья (2,06 млн из 3,28 млн кв. м), в Санкт-Петербурге — З6% 14 . Безусловно, высокий уровень концентрации не служит доказательством недобросовестной конкуренции на данных рынках, однако может указывать на высокую вероятность их монополизации. Истинный уровень концентрации и монополизации можно определить только с учетом анализа аффилированности участников рынка, однако необходимая информация для такого анализа пока не доступна.

Жесткость градостроительного регулирования

Несмотря на большое количество административных процедур на этапе землеустроительной и градостроительной подготовки земельного участка для жилищного строительства (Бандорин и др., 2012), требования градостроительного зонирования в российских городах не всегда можно назвать жесткими. Проведенный анализ показал, что в 6 из 81 столичного города до сих пор не приняты правила землепользования и застройки (ПЗЗ), что позволяет в индивидуальном порядке решать вопросы о размещении тех или иных объектов (см. рис. 5).

Анализ динамики внесения изменений в ПЗЗ столичных городов, проведенный в 2012 г., показал, что документ не претерпевал изменений, только если он принят в среднем один год назад. В 21 городе, где ПЗЗ действуют в среднем три года, в них уже были внесены изменения (от 1 до 3). В 27 городах, где ПЗЗ действуют от 3 до 5 лет, количество изменений возрастает до 4-8. В городах, где ПЗЗ приняты в среднем более 7 лет назад (14 городов), количество внесенных в них изменений превышает 9, достигая 32 в Пскове и Нижнем Новгороде.

Таким образом, в зависимости от количества вносимых в ПЗЗ изменений существуют города как с относительно жестким, так и с относительно гибким градостроительным зонированием.


Доступ к земельным участкам

Основной источник доступа к земельным участкам для жилищного строительства — открытые земельные аукционы. Доля земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщикам на таких аукционах, превысила в 2007 г. 50% всех предоставленных участков, а в 2011 г. — уже 90% 15 .

По нашим оценкам, с учетом лага два года между получением прав на земельный участок и вводом многоквартирного дома в эксплуатацию площадь предоставленных в 2007-2009 гг. земельных участков потенциально позволяла профессиональным застройщикам вводить в 2009 — 2011 гг. соответственно примерно 180 млн, 200 и 180 млн кв. м общей площади жилья (см. рис. 6). Однако фактически ежегодно вводилось лишь 16-20% потенциального объема ввода жилья. При сохранении текущих объемов строительства освоение уже предоставленных земельных участков может занять около 17 лет.

Сложившуюся ситуацию можно объяснить как высокими административными барьерами, сложностями с подключением к сетям инженерно-технического обеспечения, так и незаинтересованностью застройщиков в увеличении объемов ввода жилья. Последний фактор, возможно, определяется их стратегией строить меньше и продавать дороже, обеспечивая прибыль за счет ее нормы, а не массы. Указанные причины взаимосвязаны и свидетельствуют о несовершенной конкуренции на локальных рынках жилищного строительства.

Хотя предоставление земельных участков для жилищного строительства на открытых аукционах предполагает открытый и равный доступ всех застройщиков к земельным участкам, на практике эти условия далеко не всегда соблюдаются. Проведенный анализ извещений о проведении аукционов и протоколов их результатов выявил многочисленные примеры нарушений законодательства, в том числе ограничение на состав участников (аукцион проводится только для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей); отсутствие информации о технических условиях и стоимости подключения к сетям инженерно-технического обеспечения; возложение на победителя аукциона обязанности оплачивать расходы по его организации, а также дополнительных обременении.


По данным официального сайта Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов 16 , 3511 аукционов по продаже или предоставлению права на заключение договора аренды земельных участков для жилищного строительства или комплексного освоения в целях жилищного строительства признаны состоявшимися, при этом 5266 аукционов признаны не состоявшимися в связи с наличием единственного участника. В этом случае последний имеет право заключить договор аренды земельного участка по начальной цене, что создает условия для злоупотреблений со стороны организаторов и участников аукционов, позволяя им договариваться о сделке и избегать реальной аукционной процедуры.

Кроме того, по итогам таких аукционов цена земельного участка или арендная плата оказывается ниже потенциальной рыночной цены. Как показал анализ условий и результатов 66 аукционов в 23 муниципальных образованиях, в 37 случаях, или в 56% рассмотренных аукционов, публичная оценка земельного участка оказалась ниже его рыночной стоимости. Дисконт, с которым продаются права на земельные участки из состава земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, составил в среднем 56,1% от рыночной оценки. Таким образом, это может отражать теневые взаимоотношения организатора аукциона и застройщика, а также создавать предпосылки для вменения в последующем застройщику в обязанность строительство объектов социальной и коммунальной инфраструктуры и др.

В то же время отсутствие участников на аукционах может свидетельствовать о низкой привлекательности земельных участков, которые на них выставляют. Причины, по которым в большинстве аукционов участвует только один застройщик, необходимо изучать дополнительно.

Обеспечение жилищного строительства инженерно-технической инфраструктурой

Несмотря на особенности обеспечения жилищного строительства различными видами инженерно-технической инфраструктуры, существуют общие проблемы, обусловливающие очевидные недостатки данного субрынка.

Как указывалось выше, сложившаяся система регулирования деятельности организаций коммунального комплекса и естественных монополий, направленная на создание равных и прозрачных условий для застройщиков, на практике работает далеко не всегда. С учетом состояния местных бюджетов, ограничений на рост тарифов на коммунальные услуги населению, высокого износа инженерно-технической инфраструктуры большая часть инвестиций, которыми располагают территориальные сетевые компании и организации коммунального комплекса, направляется на восстановление существующих объектов. Инвестиционные возможности таких организаций по строительству новых объектов, как правило, не достаточны для финансирования расходов, необходимых для технологического присоединения/под-ключения объектов жилищного строительства. Кроме того, программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры, которые должны учитывать планируемые объемы жилищного и иного строительства, на местах нередко вообще отсутствуют.

В таких условиях преобладающим способом обеспечить жилищное строительство инженерно-технической инфраструктурой стала реализация индивидуальных проектов по присоединению/подключению к сетям 17 . Установление платы за технологическое присоединение/ подключение в индивидуальном порядке влечет за собой значительные финансовые и временные затраты для застройщиков.

В частности, для присоединения к электрическим и тепловым сетям застройщику в среднем требуется пройти 13 процедур, затратив на это 227 дней и 4 млн руб. по электросетям и 187 дней и 6,7 млн руб. — по теплосетям 18 . Наибольшее число процедур связано с подключением многоквартирного дома к газораспределительным сетям (в среднем 15 процедур), и они самые продолжительные (в среднем 253 дня). Самые затратные — процедуры, связанные с подключением многоквартирного дома к сетям водоснабжения и водоотведения, — требуют в среднем 9,7 млн руб.

Административные барьеры в жилищном строительстве

В 2011 г. Национальное объединение строителей и Институт экономики города провели мониторинг и оценку уровня административных барьеров в жилищном строительстве (Бандорин и др., 2012) 19 . Опрос экспертов, преимущественно застройщиков, в 43 городах России о практике прохождения административных процедур показал, что при строительстве многоквартирного дома застройщикам в среднем необходимо пройти 100 административных процедур 20 , потратив на это порядка трех лет и 25 млн руб., включая затраты на подключение к коммунальным сетям (в среднем 21 млн руб.) 21 . При этом такие расходы составляют в среднем 10% стоимости строительного проекта, а в некоторых городах достигают 30%.

Всего в обследованных городах было выявлено 129 дополнительных административных процедур, не регламентированных федеральным законодательством 22 . Можно выделить три типа таких процедур (см. рис. 7) 23 . Преобладающее их число (90 процедур, или 77% общего числа дополнительных процедур) обусловлено нарушениями федерального законодательства; 17 процедур, или 15% всех дополнительных процедур, не противоречат федеральному законодательству и установлены на местном или региональном уровнях в рамках имеющихся собственных полномочий. Наличие еще 9 процедур (8% всех дополнительных процедур) обусловлено отсутствием в федеральном законодательстве необходимых регламентирующих норм. На рисунке 7 видно, что наибольшее количество дополнительных процедур применяется на этапах проектирования и ввода объекта в эксплуатацию.


Общая оценка ситуации на рынке жилищного строительства и перспективы развития

Проведенный анализ особенностей жилищного строительства в России позволяет сформулировать следующие выводы:

  • рынок жилищного строительства отличается высокой степенью зависимости от административных органов, низким уровнем развития конкуренции, высокими административными барьерами, значительными рисками и низкой прозрачностью для инвестирования и кредитования, ориентирован на устаревшие технологии и проектные решения;
  • система градорегулирования и землепользования, которая лежит в основе развития жилищного строительства, остается источником административной ренты и не обеспечивает формирования ни комфортной среды для проживания и жизнедеятельности, ни прозрачной правовой системы для инвесторов;
  • предложение жилья низкоэластично по цене, что выражается в недостаточном объеме жилищного строительства относительно спроса на жилье и в росте реальных цен на него до кризиса 2008-2009 гг.;
  • действующая система мотивации основных участников рынка создает предпосылки для сговора и аффилированности;
  • текущее состояние рынка жилищного строительства определяется балансом между законными и незаконными барьерами, препятствующими увеличению объемов жилищного строительства, и заинтересованностью застройщиков в стратегии получения дохода в виде нормы, а не массы прибыли.

С точки зрения мер государственного регулирования для преодоления изъянов данного сегмента рынка необходимо:

  • повысить уровень прозрачности на рынке жилищного строительства, включая меры по совершенствованию системы градорегулирования, тарифного регулирования и планирования развития систем коммунальной инфраструктуры;
  • создать условия и сформировать стимулы для развития механизмов кредитования жилищного строительства, строительства инженерно-технической и социальной инфраструктуры, обеспечивающих доступность и привлекательность кредитных ресурсов;
  • сформировать адекватные меры антимонопольного регулирования с учетом специфики рынка жилищного строительства;
  • усилить заинтересованность органов местного самоуправления в развитии жилищного строительства путем повышения роли соответствующих налоговых поступлений в доходах местных бюджетов, в частности в рамках введения единого местного налога на недвижимость;
  • стимулировать формирование прозрачных «публично предъявленных» государственно-частных партнерств по строительству жилья эконом-класса, обеспечивающих четкое распределение обязанностей публичных и частных партнеров, в том числе по строительству инженерно-технической и социальной инфраструктуры в соответствии с потребностями жилищного строительства;
  • стимулировать развитие новых сегментов рынка: жилищностроительной кооперации и строительства арендного жилья, включая развитие некоммерческого арендного жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода;
  • модернизировать системы сбора, хранения и анализа информации по ключевым характеристикам развития земельного и жилищного рынков регионов (цены на рынке жилья, себестоимость жилищного строительства, стоимость земли для различных видов использования, основные характеристики крупнейших застройщиков, наличие свободных мощностей коммунальной инфраструктуры и свободных строительных мощностей и т. д.).

1 Узловые районы, состоящие из больших и средних городов и тяготеющих к ним окружающих территорий.

2 В 2009 г. ВВП России снизился на 7,8%, но уже в 2010 г. вырос на 4,3%.

3 Рассчитано по: Deloitte, 2004.

4 Оценка Fisher Center for Real Estate and Urban Economics (цит. no: Deloitte, 2004).

5 В собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

6 Особым участником рынка земельных участков для жилищного строительства выступает Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд «РЖС»), действующий с 2008 г. По данным Фонда «РЖС», на конец 2012 г. общая площадь проектируемого и строящегося жилья на земельных участках Фонда составила 12,3 млн кв. м.

7 OECD Revenue Statistics 2010 — Environmental Related Taxation. OECD Publishing, 2010. Tables 145, 147. Данные за 2008 г.

8 Рассчитано по данным формы С-1 федерального государственного статистического наблюдения за 2010 г., а также: Housing Statistics in the European Union. OTB Institute for Built Environment, Delft University of Technology, September 2010.

9 Рассчитано по данным формы С-1 федерального государственного статистического наблюдения за 2010 г.

10 Housing Statistics in the European Union. The Hague: Ministry for Interior and Kingdom Relations, 2010. Данные за 2009 г.

11 Рассчитано как доля жилых зданий, построенных населением, в общем количестве построенных жилых зданий по данным формы С-1 за 2010 г.

12 Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

13 Рассчитано по: 60 крупнейших застройщиков жилья России. Рейтинг компании Медиа-Юг, 2012.

14 Данные отчетности по форме 2-ПС «Индикаторы оценки социально-экономической эффективности федеральной целевой программы „Жилище" на 2002—2010 годы».

15 Расчеты Института экономики города по данным Федеральной антимонопольной службы.

16 www.torgi.gov.ru. По данным о лотах, торги по которым не завершены либо завершены менее б месяцев назад (дата обращения к информационному ресурсу 20 сентября 2012 г.).

17 В частности, постановлением Правительства РФ от 27 декабря 2004 г. № 861 такой порядок установлен в случае, если у сетевой организации отсутствует техническая возможность технологического присоединения энергопринимающих устройств, указанных в заявке застройщика.

18 При расчете использованы следующие параметры: электрические сети — 250 кВт, тепловые сети — 2 Гкал/ч, сети водоснабжения и водоотведения — по 150 куб. м/сутки.

19 Полную версию отчета см. на сайте Национального объединения строителей, www. nostroy.ru.

20 По методике исследования прохождение административной процедуры заключается в получении одного документа (договора, акта, разрешения, свидетельства, квитанции, выписки из государственного реестра, заключения, справки, письма и т. д.) в одном государственном (муниципальном) органе или уполномоченной организации.

21 В исследовании предполагается строительство типового многоквартирного дома, который подключается к электрическим, тепловым, газораспределительным сетям и сетям водоснабжения и водоотведения с заданными условными параметрами, которые использовались при расчете стоимости подключения. Указанные расходы не включают расходы на приобретение прав на земельный участок.

22 В случае получения прав на земельный участок на аукционе федеральное законодательство определяет необходимость прохождения 35 процедур в процессе строительства многоквартирного дома.

23 Расчеты проведены для случая получения прав на земельный участок на аукционе.

Список литературы

Бандорин Л., Косарева Н., Полиди Т., Фадеев В., Холопик К. (2012) . Мониторинг административных барьеров в жилищном строительстве в России. М.: Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ).

Бофилл P., Солощанский О. (2011) . Архитектурное проектирование и строительство социального жилья. М.: UP-Print.

Ясин E. (2006) . Политическая экономия реформы ЖКХ. М.: Фонд «Либеральная миссия».

Barker К. (2004) . Review of Housing Supply. Delivering Stability: Securing Our Future Housing Needs. Final Report — Recommendations. L.: HMSO.

Green R., Malpezzi S., Mayo S. (2005) . Metropolitan-Specific Estimates of the Price Elasticity of Supply of Housing, and Their Sources // AEA Papers and Proceedings. Vol. 95, No 2.

Kosareva N., Tumanov A. (2012) . The Housing Market in Russia: Lessons of the Mortgage Crisis // Global Housing Markets: Crises, Policies, and Institutions / A. Bardhan, R. Edelstein, C. Kroll (eds.). Ch. 9. Hoboken, NJ: Wiley.

Kosareva N., Puzanov A. (2012) . Urban Development and Town Planning Policy in Modern Russia // ISOCARP Review. Fast Forward: City Planning in a Hyper Dynamic Age / Shi Nan, Ch. Gossop (eds.).

Housing Industry Association (2002) . On the Competition Policy Provisions of the Trade Practices Act, 1975.

Deloitte (2004) . Staying Competitive in Today"s Homebuilding Industry. U.S. Home-builder Survey / Deloitte, McGraw-Hill Construction.