Ннэи земельного участка использование при котором. Определение нэи при оценке недвижимости. Критерии анализа наиболее эффективного использования земельных участков
Земельный участок - часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом. Оценка земли обычно требуется для определения рыночной стоимости земельного участка , либо рыночной стоимости права аренды земельного участка.
Рыночная оценка земли возможна лишь при наличии возможности передачи прав на это земельный участок по договору купли-продажи, аренды или иному договору.
Стоимость земли, как и стоимость любого другого объекта недвижимости изменяется во времени и оценка земельных участков всегда проводится по состоянию на конкретную дату. оценка земельных участков проводится исходя из принципа наиболее эффективного использования земли. Это значит, что рыночную стоимость земли определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную стоимость земельного участка . При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием.
При определении наиболее эффективного использования земельного участка следует принимать во внимание:
· целевое назначение и разрешенное использование;
· преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
· ожидаемые изменения на рынке земельных участков;
· существующее использование земельного участка.
При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.
Оценка земли или оценка земельных участков может производиться для следующих целей:
· получение кредита в банке;
· взнос в уставный капитал;
· продажа земельного участка;
· вступление в наследство;
· составление бизнес-плана;
· раздел имущества;
· выкуп земельного участка из муниципальной собственности.
Рыночная стоимость земельного участка , в первую очередь, зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке земельных участков, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности. Оценка земельного участка учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и возможность присоединения к существующим сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство объектов недвижимости. Рыночная оценка стоимости земли зависит так же от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от его эксплуатации за определенный период времени при наиболее эффективном использовании земельного участка без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к объекту для предпринимательской деятельности.
В отношении земельных участков можно также оценить право аренды. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от полномочий арендатора, предоставленных ему по договору аренды, срока действия договора аренды, наличия обременений и разрешенного использования земельного участка.
Стоимость права аренды земельного участка также зависит от ожидаемой величины, вероятности и продолжительности получения дохода от права аренды объекта недвижимости за определенный период времени при наиболее эффективном использовании.
Оценка земельного участка осуществляется с использованием следующей документации:
1. Свидетельство о праве собственности на земельный участок;
2. Кадастровый план;
3. Данные по балансовой и остаточной стоимости, коммунальным платежам и налогам.
Наличие дополнительной информации приветствуется.
Коэффициент плотности застройки (К пз) - отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка.
4 Основные требования к зданиям: функциональная целесообразность, прочность, огнестойкость, архитектурная выразительность, экономичность
Основными требованиями, предъявляемыми к зданиям, являются: функциональная и техническая целесообразность, архитектурно-художественная выразительность, экономичность.
Главным из перечисленных требований является функциональная или технологическая целесообразность. Это значит, что здание должно полностью отвечать тому процессу, для которого оно предназначено (удобство проживания, труда, отдыха и т.д.). Функциональной целесообразности должны подчиняться объемно-планировочные и конструктивные решения здания и его эксплуатационные качества. Последние характеризуются составом и размерами помещений, технической оснащенностью, санитарно-техническим оборудованием, качеством отделочных работ.
Техническая целесообразность здания определяется решением его конструкций, которые должны учитывать все внешние воздействия, воспринимаемые зданием в целом и его отдельными элементами. Эти воздействия подразделяются на силовые и несиловые (воздействие среды).
К силовым относятся нагрузки от собственной массы конструкций, массы оборудования, людей, снега, ветра и т.д. Несиловыми являются температурные воздействия, вызывающие изменение размеров конструкций, воздействия атмосферной и грунтовой влаги, вызывающие изменения свойств материалов конструкций, воздействие агрессивных химических примесей, содержащихся в воздухе (они могут привести к разрушению конструкций), и т.д.
С учетом указанных воздействий здание должно удовлетворять требованиям прочности, устойчивости и долговечности.
Прочностью здания называется способность воспринимать воздействия без разрушения и существенных остаточных деформаций (прогиба, осадки и др.). Прочность здания создается прочностью его основных конструкций и сопряжений между собой.
Устойчивостью (жесткостью) здания называется способность сохранять равновесие при внешних воздействиях (т. е. сопротивляться опрокидывающим и сдвигающим усилиям).
Долговечность означает сохранность во времени как здания в целом, так и его элементов. Долговечность зависит прежде всего от качества материалов его основных конструкций, которые должны обладать стойкостью против влажности, мороза, коррозии, загнивания и т.д., качества строительно-монтажных работ, соблюдения их технологической последовательности, а также условий эксплуатации.
Для зданий установлены три степени долговечности :I - со сроком службы не менее 100 лет; II - не менее 50 лет; III - не менее 20 лет. Эти сроки определены не только физическим, но и моральным износом, так как постоянно изменяются технологические и бытовые процессы, следовательно, здания перестают удовлетворять своему назначению.
Важным техническим требованием к зданию является пожарная безопасность, включающая мероприятия, которые уменьшают возможность возникновения пожара.
Применяемые для строительства материалы и конструкции делятся на несгораемые, трудносгораемые и сгораемые.
Конструкции здания характеризуются также пределом огнестойкости, т.е. сопротивлением воздействию огня (в часах) до потери прочности или устойчивости (обрушению конструкции) либо до появления в ней сквозных трещин или повышения температуры на поверхности конструкции сверх установленной нормами.
В зависимости от групп возгораемости и пределов огнестойкости основных конструкций для зданий установлено пять степеней огнестойкости . К зданиям I, II, III степени относятся каменные здания, к IV - деревянные оштукатуренные, к V - деревянные неоштукатуренные здания.
Архитектурно-художественные качества здания определяются критериями красоты. Архитектурная выразительность достигается соответствием форм и объемов здания своему назначению, общим обликом здания, пропорциональностью его частей, применением соответствующихотделочных материалов и высоким качеством работ. При этом эстетические качества здания могут быть подняты до уровня искусства.
Требование экономичности предъявляется ко всем зданиям и заключается в том, чтобы при удовлетворении всем техническим требованиям его стоимость, считая на 1 м 2 площади или на 1 м 3 объема, не превышала установленного предела. Снижение стоимости строительства является одной из важнейших народнохозяйственных задач.
Снижение стоимости здания может быть достигнуто рациональной планировкой и недопущением излишеств при установлении площадей и объемов помещений, а также при внутренней инаружной отделке; выбором оптимальных конструкций с учетом вида здания и условий его эксплуатации; применением современных методов и приемов производствастроительных работ с учетом достижений строительной науки и техники.
Для выбора экономически целесообразных решений установлено деление зданий по капитальности на четыре класса , в зависимости от их назначения и значимости. При этом к I классу относятся здания, к которым предъявляются повышенные требования, а к IV классу - здания, для которых допустимы минимальные требования. Так, например, крупные общественные здания (театры, музеи и др.) относятся к I классу; школы, больницы, предприятия торговли и общественного питания - ко II классу; жилые дома до 5 этажей - к III классу; жилые дома в 1...2 этажа и другие здания, к которым предъявляются минимальные требования, - к IV классу.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования представляет собой составную часть программы управления объектом, а также часть алгоритма процедур оценки рыночной стоимости и всех видов стоимости, производных от рыночной (стоимости реализации и ограниченной реализации, ликвидационной, инвестиционной, залоговой стоимости), в соответствии с определениями этих видов стоимости.
Как видно из приведенного выше определения наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:
Потенциал местоположения - доступность участка (подъезд к нему), неудобства расположения земельного участка, скрытые опасности расположения.
Рыночный спрос - насколько планируемый вариант использования земельного участка представляет интерес на данном рынке и в данной местности. Анализируется уровень спроса и предложения на все объекты недвижимости различного функционального назначения. Анализируются достоинства недвижимости, обеспечивающие её конкурентно способность и недостатки. Допустимость с точки зрения законодательства (правовая обоснованность) - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участков, и положениям зонирования.
Физическая возможность - возможность возведения зданий с целью наилучшего и наиболее эффективного использования их на рассматриваемом земельном участке.
Финансовая оправданность? рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход.
Максимальная эффективность (оптимальный вариант использования) ? рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования Объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
ну и самые главные факторы - это социально-экономические возможности людей и их культурно-эстетические ценности.
Итак, рассмотрев некоторые из этих критериев, можно сделать ряд предполагаемых вариантов использования данного объекта. Конечно, все эти выводы будут приближенными, но даже по ним можно в целом сделать оценку о выборе подходящего варианта.
Для каждого объекта алгоритм анализа наилучшего и наиболее эффективного использования состоит из пяти этапов.
ЭТАП 1. На первом этапе составляется максимально полный перечень функций, которые могут быть реализованы на базе исследуемого объекта.
Итак, в нашем случае можно привести вот такой список вариантов: гостиница, доходный дом (жилье в аренду), оздоровительный центр, научно-исследовательский центр, банк, бассейн, офисный центр, зал для единоборств и шейпинга, боулинг-клуб, кинотеатр, гимназия, тренажерный зал, теннисный корт.
ЭТАП 2. На этом этапе из составленного перечня исключаются те функции, реализация которых - по данным анализа - может встретить непреодолимые препятствия вследствие законодательных и нормативно-правовых ограничений.
Так, согласно СНиП 2.08.02 - 89* «Общественные здания и сооружения» предполагаемое здание научно-исследовательского центра не может быть запроектировано на данном участке. Так как на территории научной и научно-производственной зоны следует размещать учреждения науки и научного обслуживания, опытные производства и связанные с ними высшие и средние учебные заведения, учреждения и предприятия обслуживания, а также инженерные и транспортные коммуникации и сооружения. А в нашем случае уже сложилась определенная курортная застройка, которая не может быть изменена, и с правовой точки зрения это юридически неосуществимо.
Применение объекта в качестве гимназии также невозможно, так как согласно СНиП 2.07.01 - 89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» общеобразовательные учреждения в селитебной зоне могут располагаться в радиусе 750 м каждое, а исследуемом районе уже существует две школы.
Согласно, Гражданскому кодексу РФ все предлагаемые функции не имеют непреодолимые препятствия вследствие законодательных ограничений.
ЭТАП 3. На этом этапе изучаются возможности физической осуществимости функций, остающихся в перечне после процедур этапа 2. Из перечня исключаются функции, осуществление которых невозможно из-за недостаточно высокого качества земельного участка:
Не тот рельеф, имеются скальные образования;
Неудобная форма или малый размер участка;
Неприемлемая гидрологическая обстановка в грунте, имеются затопляемые зоны;
Недостаточная несущая способность грунта и неудовлетворительные его дренажные свойства;
Нет возможности подсоединиться к коммуникациям жизнеобеспечения объекта;
Планируемой постройке мешают особенности рельефа или застройки ближайшего окружения.
Исследуемый район имеет ряд специфических инженерно-геологических условий, есть различные отклонения в гидрологии и рельефе участка. Все инженерные коммуникации, включающие в себя водопровод, канализацию, отопление, вентиляцию, электроснабжение, устройство связи, выполнены централизовано от городских сетей.
ЭТАП 4. Юридически разрешенные и физически осуществимые функции остаются в перечне только в случае их экономической целесообразности, то есть если соотношение платежеспособного спроса и конкурентного предложения на локальном рынке недвижимости обеспечивает возврат капитала и доходы на капитал с нормой этого дохода не ниже нормы отдачи для одного из надежных альтернативных проектов.
Так предлагаемый вариант доходного дома (жилье в аренду) по экономической целесообразности не может быть выбран. Спрос на такую недвижимость в этом районе будет не значительным. Данный район является селитебной зоной, хотя и жилая застройка здесь представлена небольшим количеством домовладений.
Строительство кинотеатра является также экономически не выгодным, так как уже существует такое сооружение вблизи исследуемого участка.
Парфюмерный центр также не подходит для нашего района. Дело в том, что исследуемый объект находится в районе, где проживает малое количество людей. В г. Железноводске уже имеются специализированные группы таких магазинов, которые положительно зарекомендовали себя в этом профиле, и мало кому понадобится из центра города ехать в глубь за необходимым товаром. Единственным условием для таких действий может быть только значительное снижение цен на продукцию. Но такое также не возможно в силу больших затрат, во-первых, на строительство, а во-вторых, на закупку товара. Все это приведет к убыточности объекта.
ЭТАП 5. Наконец, на последнем этапе из экономически обоснованных и финансово осуществимых проектов выбираются несколько проектов с реализацией функций, использование которых принесет собственнику максимальную доходность и максимальную рыночную стоимость объекта (с учетом «своих» рисков и «своих» норм отдачи для каждого варианта). Именно один из этих последних проектов (наименее рискованный) и признается отвечающим принципу наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.
Итак, в данной работе, при рассмотрении функций к пятому этапу мы подошли с таким перечнем: оздоровительный центр, банк, бассейн, юридический центр, зал для единоборств и шейпинга, боулинг-клуб, ресторан, кинотеатр, тренажерный зал, теннисный корт Все эти функции можно скомпоновать в три варианта:
1. Банк, офисный центр.
2. Гостиница с рестораном.
3. Пансионат
Рассмотрим каждый из этих вариантов в рамках экономически целесообразных и финансово осуществимых функций.
Первый вариант - это банк с юридическим центром. Ну, во-первых, необходимо ответить на вопрос, почему этот вариант находится в числе оставшихся?
Самое главное, это то, что ни в анализируемом районе, ни в самом г. Железноводске нет такого специализированного объекта, где сконцентрированы такие функции. В данном районе имеется только банкомат. Хотя, это селитебная зона, но потребность в услугах банка, всегда будет существовать.
Кроме того, в данный вариант включена функция юридического центра. Это совсем не случайно. Основная причина в отсутствии такого центра и в районе, и даже в городе. Конечно, существуют различные нотариальные конторы, кабинеты юристов, но нет такого учреждения, где комплексно решался ряд вопросов. Кстати, проектируемый центр может иметь и междугороднее значение, так как в нем будет осуществляться весь спектр услуг, осуществляемых в области правоотношений.
Ближайшее расположение банка и юридического центра друг к другу будет способствовать их взаимосвязанной и налаженной работе в решении ряда вопросов. Это создаст удобства в сокращении времени оформления документов, в повышении качества выполнения услуг, а также привлечет большее количество заинтересованных сторон. Ну, а если отобрать и подготовить высококвалифицированные кадры, то данный объект станет по-настоящему востребованным.
Второй вариант - это гостиница с рестораном. Его выбор в числе трех оставшихся вариантов неслучаен. Но сначала нужно ответить на вопрос.
Ну, во-первых, для чего здесь гостиница? Ведь вокруг множество санаториев и пансионатов со множеством предлагаемых ими услуг в сфере здравоохранения. Но нет в этом живописном районе сооружения, где можно было бы остановиться на короткий, неопределенный срок.
Но сама по себе гостиница будет здесь нерентабельна. Это связано с большой площадью застройки. Было бы глупо для заказчика недоиспользовать предлагаемый земельный фонд. Поэтому в этот вариант можно включить и ресторан, и боулинг-клуб. Думаю, что данные функции будут востребованы и иметь спрос. Любой отдыхающий, остановившийся здесь, может не выходя из здания поужинать и провести досуг.
Кроме того, необходимо рассматривать и акцентировать свое внимание на рыночный спрос. А что сейчас рынок предлагает своему потребителю? Рынок услуг настолько расширил свои границы, что в индустрии развлечении ему, практически, нет равных. Появление всевозможных «аттракционов» приводит все к большему их спросу. Поэтому, со временем, наверное, некоторые функции еще можно будет включить в этот ряд.
Ну, и наконец, третий, заключительный вариант пансионат. Безусловно, на его выбор из массы других повлияло местоположение исследуемого участка. Что может быть лучше чистого воздуха, горного пейзажа, целебных свойств минеральных вод?!
На протяжение двух столетий строились и строятся такие санаторные комплексы. И не возникал вопрос о конкуренции среди них, так как востребованность таких услуг всегда существовала. Тысячи людей из разных уголков нашей страны и ближнего зарубежья стремятся сюда, на Кавказские Минеральные Воды.
Наоборот, в 90-е годы прошлого столетия, многие из таких комплексов пришли в упадок. Медицинский персонал расформирован, потеряно много рабочих мест. Поэтому сейчас даже необходим рост строительства таких учреждений. Необходимо вернуть нашему региону прежний статус Здравницы. А также чтобы поднять социально-экономический рост жизни населения. Только всегда встает вопрос об инвестициях в эту отрасль!
Реальное хозяйствование сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта как экономического ресурса и отыскание путей повышения эффективности этого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов, используемых в качестве реального или финансового актива, т.е предназначенных для извлечения прибыли, должны основываться на параметрах доходности объекта.
Одним из основных параметров доходности объекта является ставка арендной платы, определяемая как арендный доход, выраженный в денежных единицах за единицу времени и отнесенный к единице площади помещения (участка земли). Данные об арендных ставках для данной работы взяты из мониторинга СМИ «Из рук в руки», «Все для Вас», «Рынок недвижимости Кавминвод».
В ряде случаев доходы не могут быть получены в полном объеме:
Из-за потерь, связанных с недозагрузкой, ? вследствие ограниченного спроса или потери времени на смену арендаторов;
Из-за потерь, связанных с обычной в современных условиях практикой задержки или прекращения очередных платежей арендной платы арендаторами в связи с потерей ими платежеспособности.
Если предположить, что потери от недозагрузки и неплатежей для разных типов помещений одинаковы, то можно рассчитать эффективный валовой доход как разность потенциального валового дохода и потерь от недозагрузки и неплатежей.
Операционные расходы подразделяются на две группы: условно постоянные и условно переменные, которые формируются из общего перечня расходов.
Чистый операционный доход представляет собой чистый годовой доход на весь капитал, инвестированный в изучаемый объект недвижимости, и рассчитывается как разность эффективного валового дохода и операционных расходов.
Еще одним из показателей эффективности использования объекта недвижимости является величина годовой нормы доходности капитала, вложенного в объект недвижимости. Общая норма доходности всего инвестиционного капитала определяется как отношение величины годового чистого операционного дохода к общей сумме средств, вложенных в этот объект.
Для данной дипломной работе все вышеперечисленные показатели эффективности использования объекта определены и сведены в таблице 1 «Анализ вариантов использования условно свободного земельного участка».
Проанализировав оставшиеся три варианта функций, можно выделить третий - «Пансионат», который по отдельным показателям опережает остальные, и в целом является оптимальным. Если сравнивать значения стоимости объекта для каждого из них, то нужно отметить, что самым высоким является у последнего - 196166883,11. Данный вывод является определяющим в выборе наилучшего и наиболее эффективного варианта использования.
Диаграмма предложения по видам недвижимости %
Анализ вариантов использования условно свободного земельного участка.
Таблица 1.
|
Показатель |
Вариант 1 (банк, юридический центр) |
Вариант 2 (гостиница с рестораном) |
Вариант 3 (пансионат) |
|
Площадь (S), м2 |
|||
|
Строительный объем, м3 |
|||
|
Площадь застройки, м2 |
|||
|
Площадь участка, м2 |
|||
|
Арендная ставка (А), д.е. за м2 в год |
|||
|
Потери от недозагрузки (Кv), % |
|||
|
Потери от неплатежей (КL), % |
|||
|
Коэффициент операционных расходов (КЕ0), % |
|||
|
Эффективный валовой доход (Ieg), д.е. в год |
|||
|
Чистый операционный доход (I0), д.е. в год |
|||
|
Стоимость строительства здания (VB), д.е. |
|||
|
Общий коэффициент капитализации (R0) |
|||
|
Стоимость объекта, д.е. |
|||
|
Стоимость земли, д.е. |
Выбор варианта ННЭИ земельного участка с улучшениями
При анализе использования участка с существующими улучшениями учитываются особенности строения и не занятой улучшениями части участка земли. Исходный перечень функций для участка с улучшениями полностью идентичен перечню, подготовленному для участка земли как свободного, но условия для исключения становятся более жесткими. Так, исключаются функции, которые не соответствуют ресурсному потенциалу объекта, в частности его емкости и эффективности. В данной работе, как и для анализа ННЭИ земельного участка как свободного, так и для анализа ННЭИ земельного участка с улучшениями выбранные три варианта остаются без изменений. Результаты расчетов для определения нормы прибыли на инвестиции сводятся в таблицу 2.
Определение нормы прибыли на инвестиции.
Таблица 2.
В данном случае выбор варианта производится на основе анализа значения нормы прибыли на инвестиции. Самым высоким оно является для третьего варианта (пансионат) - 55%. Следовательно, он и является наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования исследуемого объекта.
Однако, если конкурентоспособный уровень спроса выше для производственного использования, то, вероятно, наиболее эффективным использованием этого объекта недвижимости может быть сохранение существующего использования с проведением необходимых природоохранных работ, требующих соответствующих затрат. Теория оценки недвижимости требует анализа участка земли исходя из допущения, что на нем нет строений, даже если площадка застроена, для определения, насколько востребовано текущее использование, следует ли его продолжить или заменить. Прием определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости как незастроенного земельного участка базируется на допущении, что она не имеет строений, либо может быть освобождена от строений в результате их сноса.
Наиболее эффективное использование улучшенного земельного участка
При анализе наиболее эффективного использования улучшенного земельного участка, исследование юридической разрешенностинаправлено на изучение вопроса, соответствует ли рассматриваемое недвижимое имущество существующим правилам застройки или иного использования земли и как такое соответствие или несоответствие воздействует на стоимость имущества. При этом исследуются многие из тех общественных и частных ограничений, которые были рассмотрены при проверке юридической разрешенности использования земли как свободной, но уже с точки зрения существующих улучшений.
Как правило, существующее использование является юридически разрешенным, так как оно осуществлялось в соответствии с действующими нормами, правилами и ограничениями.
Эффективность использования земельного участка
Рыночный анализ, проводимый ведущей американской компанией в сфере розничного питания Рыночный анализ может быть разделен на четыре функциональные задачи: полевой анализ, количественный анализ, качественный анализ, синтез (см. рис. 16-2). В рамках каждой из этих задач реализуются определенные цели.
Первая цель состоит в определении тех факторов со стороны спроса и предложения, которые влияют на стоимость конкретного варианта землепользования. Должен быть определен «целевой рынок». Последнее предполагает выявление тех пользователей, которые скорее всего могут купить или арендовать данную недвижимость.
Внимание
Например, целевым рынком для квартир с двумя спальнями могут быть молодые специалисты и супружеские пары без детей. После определения целевого рынка анализируются удобства, способные обеспечить «конкурентный дифференциал между оцениваемым объектом и всеми другими объектами.
20. оценка земли: анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли.
Титул на данную собственность может страдать определенными изъянами. Соседний землевладелец может владеть зданием, вторгающимся в данный объект.
Инфо
На участке могут находиться захоронения или исторические здания, не подлежащие сносу.Если аналитик предполагает, что могут существовать правовые ограничения, которые скажутся на использовании земли, то ему следует получить заключение квалифицированного юриста, имеющего соответствующую лицензию. Ресурсное качество участка Ресурсное качество участка функционально связано с его емкостью и эффективностью в сочетании с другими факторами производства.
Емкость является показателем того, сколько факторов может быть приложено к участку. Примером может быть принятие решения о том, какой этажности здание строить на участке: пятиэтажное или десятиэтажное.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости
Важно
Эти факторы обычно рассматриваются в проверке на максимальную продуктивность. Очень часто проверка на юридическую разрешенность, физическую возможность и финансовую осуществимость позволяют сделать вывод о возможности продолжения существующего использование.
Однако в каждой из этих проверок могли быть рассмотрены и альтернативные использования или определенные действия в отношении существующего использования, а значит и соответствующие затраты для того, что бы сделать оцениваемое недвижимое имущество более ценным. Именно эти затраты становятся предметом анализа при исследовании максимальной продуктивности. Если изменения в недвижимом имуществе увеличивают или сохраняют существующую стоимость, то тогда эти затраты внесут свой вклад с максимально продуктивное использование, и это должно быть отражено в выводе о наиболее эффективном использовании.
Анализ наиболее эффективного использования
В данном случае возникнут затраты на снос и утилизацию имеющегося объекта. На практике потенциальный владелец собственности будет осуществлять перезастройку участка только в том случае, если остаточная стоимость построек невелика.
В зависимости от того насколько близким по времени к дате оценки находится выбранный вариант использования, требующий нового строения, существующий вид использования может рассматриваться как промежуточный. Так, если по плану расширения городских земель коттеджное строительство достигнет анализируемого земельного участка через пять лет, а срок, необходимый для сноса существующих строений и сооружения нового коттеджа – один год, четырехлетнее функционирование существующей производственной недвижимости рассматривается как промежуточное использование.
Критерии анализа наиболее эффективного использования
Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость. Для того, чтобы корректно использовать подходы к оценке, а также дать ответ о целесообразности дальнейшего существования имеющихся на участке улучшений, определение способа наилучшего и наиболее эффективного использования проводится в 2 этапа: 1.
Для земельного участка, как свободного; 2. Для земельного участка с имеющимися улучшениями По общему правилу оборотоспособность земельных участков регулируется гражданским законодательством, если иное не установлено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка
Измеряется топография участка, отмечаются склоны, не подлежащие застройке, перепады в уровнях участка. Проводится анализ проб почвы и подпочвенного слоя, взятых в его различных точках. Застройщику необходимо знать несущее качество почвы, ее дренажные свойства. Несущее качество определяет, какие типы построек могут быть размещены на участке и какой фундамент должен быть подведен под них.
Необходимо определить, существуют ли на участке скальные образования, для ликвидации которых потребуется проведение дорогостоящих взрывных работ. Дренажные свойства (проницаемость) почвы определяют ее способность поглощать воду.
Выявляются любые дренажные проблемы. Проверяется наличие коммунальных сетей и уровень предоставляемых коммунальных услуг. Следует определить какие угодно внешние объекты, существование которых может создать неудобства и нанести вредпланируемой застройке.
2. оценка недвижимости
Архитектурная выразительность достигается соответствием форм и объемов здания своему назначению, общим обликом здания, пропорциональностью его частей, применением соответствующихотделочных материалов и высоким качеством работ. При этом эстетические качества здания могут быть подняты до уровня искусства. Требование экономичности предъявляется ко всем зданиям и заключается в том, чтобы при удовлетворении всем техническим требованиям его стоимость, считая на 1 м2 площади или на 1 м3 объема, не превышала установленного предела. Снижение стоимости строительства является одной из важнейших народнохозяйственных задач.
Таким образом, если в муниципальном образовании приняты Правила землепользования и застройки (далее – Правила), то попавшие в одну территориальную зону (подзону) земельные участки и расположенные на них жилые дома попадают под один правовой режим использования, строительства и реконструкции (неважно, дачные они, садовые, для ЛПХ или ИЖС). Там, где Правила до сих пор не приняты, указанные параметры для ИЖС и ЛПХ определяются соответствующими муниципальными чиновниками, выдающими разрешение на строительство, руководствуясь при этом десятками разрозненных нормативных правовых актов различной юридической силы и отраслевой принадлежности, а также соображениями, не имеющими отношения к праву.
2 наиболее эффективные способы использования земельного участка
Снижение стоимости здания может быть достигнуто рациональной планировкой и недопущением излишеств при установлении площадей и объемов помещений, а также при внутренней инаружной отделке; выбором оптимальных конструкций с учетом вида здания и условий его эксплуатации; применением современных методов и приемов производствастроительных работ с учетом достижений строительной науки и техники. Для выбора экономически целесообразных решений установлено делениезданий по капитальности на четыре класса, в зависимости от их назначения и значимости. При этом к I классу относятся здания, к которым предъявляются повышенные требования, а к IV классу — здания, для которых допустимы минимальные требования.
Выбор метода зависит от степени переориентации фактического назначения оцениваемой недвижимости, уровня риска рассматриваемого варианта, требуемой ставки доходности и периода возмещения капитала, сроков реализации предполагаемого варианта использования недвижимости. Вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность земли, является наиболее эффективным.
В основе всех используемых методов определения стоимости земельного участка с целью выбора наиболее эффективного варианта лежит так называемая техника остатка. Доход от земли рассматривается как остаток между совокупным доходом, генерируемым недвижимостью, и теми суммами дохода, которые обеспечиваются привлечением рабочей силы, капитала, основных средств (функционирующих зданий и сооружений).
Иными словами, под физической возможностью предполагается такое возможное использование, которое соответствует размеру, форме и ландшафту земельного участка, характеристике грунтов. Кроме того, необходимо учитывать наличие коммуникаций или возможность их прокладки.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли
5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость - анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта;
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости
где V o — оценка рыночной стоимости, q — текущий номер периода, I q — чистый операционный доход q-то периода, Y— норма отдачи на капитал (ставка дисконтирования доходов), V P — денежный поток от реверсии, к — номер последнего периода владения (При оценке объекта недвижимости в качестве периода владения рассматривается прогнозный период.)
Анализ наиболее эффективного использования земельного участка
5) физическая осуществимость и технологическая обоснованность – это анализ соотношения качества, расходов и сроков реализации проекта, доступность транспорта, вероятность стихийных бедствий, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка;
Анализ наиболее эффективного использования земельного участка
Метод остатка для зданий — используется для оценки стоимости давно построенных и устаревших по многим параметрам улучшений при условии, что земля может быть оценена с высокой степенью точности, например, с использованием методов сравнительного подхода, то есть имеются многочисленные данные недавних сопоставимых продаж.
Анализ земельного участка и применение принципа наилучшего и наиболее эффективного использования
Ресурсное качество участка функционально связано с его емкостью и эффективностью в сочетании с другими факторами производства. Емкость является показателем того, сколько факторов может быть приложено к участку. Примером может быть принятие решения о том, какой этажности здание строить на участке: пятиэтажное или десятиэтажное. Эффективность определяется тем, какой уровень прибыльности может обеспечить сочетание факторов в случае реализации различных проектов. Например, с учетом живописного вида участка или его престижности, связанной с местоположением, он может быть более эффективен в случае строительства офисного парка по сравнению с застройкой складским зданием.
Анализ наиболее эффективного использования земельного участка
Кроме того, необходимо рассматривать и акцентировать свое внимание на рыночный спрос. А что сейчас рынок предлагает своему потребителю? Рынок услуг настолько расширил свои границы, что в индустрии развлечении ему, практически, нет равных. Появление всевозможных «аттракционов» приводит все к большему их спросу. Поэтому, со временем, наверное, некоторые функции еще можно будет включить в этот ряд.
Критерии анализа наиболее эффективного использования
Прием определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости как незастроенного земельного участка базируется на допущении, что она не имеет строений, либо может быть освобождена от строений в результате их сноса. В итоге определяются стоимость земли на основе выбора возможных вариантов использования, обеспечивающих доходность недвижимости, и подбора параметров объектов недвижимости в соответствии с конкретным назначением.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка в калининском районе Санкт-Петербурга
Можно предположить, что на свободном участке земли могут быть построены объекты следующих назначений: офисы, паркинг , гостиница, магазины в формате сопутствующей торговли, учреждения учебного, медицинского профиля и сферы услуг, спортивного центра малого формата в качестве сопутствующей функции. Ввиду окружения участка жилой застройкой жилая функция может быть рассмотрена при условии отрицательных результатов использования альтернативных вариантов.
Реферат: Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования ОН
Например, в Москве производственные корпуса НПО сдаются в аренду под складские помещения. Если рыночный спрос в конкретном микрорайоне города может быть достаточным, анализируемый вариант может предусматривать использование данного объекта под торговые помещения.
Наиболее эффективное использование свободного земельного участка
Встречаются случаи, когда размер участка слишком велик для его наиболее эффективного использования. Наиболее эффективным использованием излишка земли может быть создание свободного пространства, или создание возможности для будущего расширения, или формирование нового отдельного участка.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка
Сравнительный подход , отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату проведения оценки. В рамках сравнительного подхода применяются следующие методы: метод сравнения (продаж), метод выделения, метод распределения.
Анализ наиболее эффективного использования земельного участка Текст научной статьи по специальности — Экономика и экономические науки
Понятие -Наилучшее и наиболее эффективное использование- подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых. финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость.
Анализ наиболее эффективного использования земельного участка
Физическая и финансовая осуществимость (критерий А): рассматриваются только способы использования объекта, которые реально осуществить в данной местности с использованием существующих технологий и для которых существует возможность финансирования. Окружение, топография земельного участка позволяет его использовать под здание складской либо торговой направленности. Объект, находится в пригороде, вблизи со зданиями промышленного, складского и тортового назначения при этом дополнительные вложения капитала, которые компенсировали бы физические характеристики исследуемого участка (размер и форму, топографические и географические особенности, доступность транспортных и коммунальных служб) не требуются.
Физическая осуществимость
Общая площадь участка незначительна, габариты участка – 34х50 м, участок находится в зоне сформировавшейся застройки, тип застройки – преимущественно брандмауэрная. Необходимо учитывать уровень инсоляции прилежащих зданий, поэтому площадь застройки участка выше уровня 2-го этажа не должны превышать 400 кв.м. Вторым ограничением является необходимость выполнения части фасада здания в стилистике прилежащего к участку частично утраченного во время войны жилого здания. Высота здания будет меньше разрешенных 28-33 метров и будет ограничено высотой соседнего жилого здания, поэтому высота здания не превысит 5 этажей над уровнем земли. При строительстве здания необходимо обеспечить проезд во внутренний двор через анализируемый участок, что также накладывает ограничение на размещение здания на участке. По имеющимся данным инженерные сети расположены по периметру территории, поэтому расположение сетей не будет препятствием для размещения здания.
Финансовая осуществимость
Финансирование проекта планируется осуществлять за счет собственных средств ввиду высоких кредитных ставок на текущий момент. Проценты по кредитам для крупных застройщиков составляют 18-20% и предоставляются на срок от трех до пяти лет преимущественно под жилые проекты (например проект компании RBI). Кредитование предпринимателей, осуществляющих выкуп арендуемых помещений, по данным банков, опубликованных в открытых источниках, будет находиться в диапазоне:
Банк «Санкт-Петербург» - ставка рефинансирования + 9%, т.е. 20% на текущий момент
ВТБ 24 готов кредитовать под залог выкупаемой недвижимости по ставкам 17-21%
По данным Москоммерцбанка средняя ставка для качественного заемщика составит порядка 20%.
Таким образом, при расчете финансовых показателей проекта целесообразно в качестве нормы отдачи по проекту принять текущие ставки по кредитам в размере 20%.
Экономическая целесообразность
При анализе экономической целесообразности определяется, какое юридически допустимое и физически осуществимое использование будет приносить приемлемый
доход владельцу участка, насколько вариант использования земли «разумно возможен» с
учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения.
Основной критерий экономической целесообразности: NPV (CF )>0.
Следует также учитывать потенциал местоположения оцениваемого участка земли.
Местоположение земли считается основным фактором, определяющим ее стоимость. На
потенциал местоположения участка земли влияет, прежде всего, характеристика окружающего типа землепользования.
Согласно проведенному анализу среды местоположения Объекта оценки, район
расположения участка земли в наибольшей степени перспективен с точки зрения развития
современной общественно–деловой зоны района ввиду планируемых проектов редевелопмента промышленных территорий и расположения вблизи станции метро. Ввиду того, что проект предусматривает коммерческое использование построенного объекта, из перечня возможных к реализации функций были исключены социальные функции, не приносящие существенный арендный доход.
Ввиду небольшой площади участка и его расположении в квартале с плотной жилой застройкой невысокого качества, а также ввиду низкого дохода от сдачи в аренду площадей под спортивную функцию, из перечня функций следует исключить функцию спортивного комплекса.
Гостиничные проекты - самые сложные по сравнению с другими видами инвестирования в доходную недвижимость. Их строительство требует затрат в несколько раз выше, чем строительство бизнес–центра, а окупаемость существенно зависит от эффективного гостиничного и туристического менеджмента. С учетом ограничений по площади застройки и высоте возможного к строительству здания, общая площадь объекта не превысит 1900-2000 кв.м., что позволит разместить на участке только мини-отель ориентировочно на 50 номеров. Так как участок расположен вблизи станции метро, недалеко от центра города, в пешеходной доступности от набережной Невы, а также вблизи Финляндского вокзала, целесообразно рассмотреть возможность размещения на участке мини-отеля, целевыми клиентами которого могут стать туристы и предприниматели из Финляндии, пребывающие в наш город по железной дороге.
В ближайшем окружении анализируемого участка отсутствуют современные торговые центры и небольшие торговые комплексы, что обусловлено характером окружающей застройки. Предприятия торговли расположены во встроенных помещениях первых этажей жилых и офисных зданий. Ввиду особенностей расположения участка, требований по архитектуре будущего здания, а также требований по обеспеченности парковочными местами и расположению загрузочных зон объектов торговли, строительство небольшого торгового центра не реализуемо на анализируемом земельном участке. Торговые помещения в зонах метро пользуются повышенным спросом у арендаторов даже в период кризиса, о чем свидетельствует заполненность всех встроенных помещений торгового назначения в окружении участка. Поэтому торговая функция может быть включена в объект в качестве дополнительной функции.
Включение в объект функции частного медицинского многопрофильного центра возможно в виду наличия в окружении центров притяжения – специализированных медицинских учреждений. Так как частные медицинские центры арендуют в основном небольшие площади, а крупные сетевые клиники предпочитают покупать недвижимость, размещение медицинского центра может быть рассмотрено в качестве дополнительной функции будущего здания.
Таким образом, юридически допустимыми, физически реализуемыми, финансово осуществимыми и экономически целесообразным является строительство офисного или гостиничного здания со следующими сопутствующими функциями: парковка или паркинг, торговля, медицинский центр.
Максимальная эффективность
Максимально эффективным называется такой вариант использования участка,
который обеспечивает его наибольшую стоимость. В данном случае определяется
наиболее эффективный из сформированных выше вариантов:
бизнес-центр с наземной парковкой,
бизнес-центр с встроено-пристроенным паркингом
бизнес-центр с наземной парковкой и встроенными торговыми помещениями
мини-отель с наземной парковкой
3.3. Определение наилучшего наиболее эффективного варианта использования условно свободного участка
Алгоритм расчетов:
1. Варианты использования земельного участка с учетом существующих ограничений, норм и правил землепользования и застройки
2. Стоимость улучшения – затраты на строительство (нормативы: УПВС, УПБС
ВР; или рыночные данные ).
3. Стоимость объекта
4. Стоимость земельного участка VL=Vо–V B => max , где VL – стоимость земли, Vо –
рыночная стоимость объекта (улучшение + земля), V B – стоимость улучшения.
Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли,
как свободного, является максимальная стоимость земли. Стоимость земли можно найти, например, техникой выделения.
В данной работе использовался метод капитализации нормой отдачи и метод остатка для нахождения стоимости земельного участка.
Доходный подход определяет стоимость недвижимости приведением ожидаемых будущих доходов к их текущей стоимости на момент оценки. Доходный подход соединяет в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов с требованиями инвесторов к конечной отдаче. Требования к конечной отдаче отражают различия в рисках, включая тип недвижимости, местоположение, условия и возможности регионального рынка и др.
Метод капитализации нормой отдачи основан на учете периода владения собственностью, вида потоков доходов и периодичности их поступления. Каждое поступление дохода, включая доход от перепродажи, дисконтируется (то есть пересчитывается по ставке дисконтирования в настоящую стоимость). При этом ставка дисконтирования, которая является в основном функцией риска, может быть для каждого вида дохода различной. Величина ставки дисконтирования выбирается с учетом состояния рынков капитала, ожиданий и желаний инвесторов.
Основные этапы процедуры оценки при использовании данного метода:
Обоснование типичного периода владения (прогнозный период) для оцениваемой
недвижимости;
прогнозирование периодических денежных потоков до конца периода владения,
для каждого периода необходимо определить:
Ipg – потенциальный валовой доход (это общий валовой доход от недвижимости
при сдаче в аренду всех помещений и при своевременном внесении арендных
платежей всеми арендаторами);
Ieg – эффективный валовой доход (учитывает возможные потери от временно пустующих помещений и потери при сборе арендных платежей) ;
E – операционные расходы (издержки при эксплуатации объекта);
Io – чистый операционный доход (разница между эффективным валовым доходом и операционными расходами);
расчет соответствующей нормы отдачи (ставки дисконтирования) для периодических денежных потоков (Y );
расчет соответствующего коэффициента капитализации (Rn );
расчет стоимости реверсии оцениваемого объекта на конец прогнозного периода
(на последний год периода владения);
расчет текущей стоимости чистого операционного дохода и стоимости реверсии
путем их дисконтирования с применением соответствующей ставки дисконтирования;
расчет рыночной стоимости путем суммирования текущих величин денежных
потоков и стоимости реверсии.
Математическое выражение определения рыночной стоимости оцениваемого
объекта недвижимости представлено следующей формулой:
где Vо – рыночная стоимость объекта недвижимости в рамках доходного подхода;
Ioi – чистый операционный доход периода i (i =1,...,n);
Y – норма отдачи на капитал (ставка дисконтирования);
n – последний год прогнозного периода;
Von – стоимость реверсии объекта в последний год прогнозного периода.
Книга >> Экономическая теорияПо наиболее эффективному использованию генерирующих... Ленинграде (Санкт -Петербург ). Первые... Балаковская, Калининская и... принципу использования наилучших существующих... материальных активов - земельных участков , зданий и... районе его размещения. В результате анализа ...
Оценка эффективности благоустройства г. Тюмени
Реферат >> ЭкологияПланирования, анализ современного состояния... районная планировка, генеральный план, проект земельной ... , Праги, Санкт -Петербурга и многих... использования имеющихся на участке ... случаях наиболее эффективный прием... является наилучшим «санитаром» ... выглядит Калининский ...
Туристские ресурсы Тверской области
Курсовая работа >> Физкультура и спортДальнейшее использование культовых зданий... наилучшие по природным условиям места: долины наиболее ... район (комплекс отдыха "Колкуново" и "Алголь"), Калининский район ... участки Октябрьской железной дороги: Москва – Санкт -Петербург ... финансовую эффективность работы...
