Застройка многоквартирных домов. Строительство многоквартирных домов как бизнес. Что нужно знать о разрешении на строительство МКД
Как строят монолитный дом April 25th, 2016
Строительство жилых домов является одной из важных отраслей строительства. Жилье строят всегда и везде - без этого просто нельзя обойтись. Строительство жилья бывает разным: это высотное или малоэтажное строительство, кирпичное или монолитное и т.п. Сегодня я хочу показать несколько основных стадий строительства монолитного многоэтажного дома. Для лучшей наглядности будут использованы фотографии строительства разных домов.
Первая стадия непосредственно строительства дома - это земляные работы. Т.е. сначала выкапывают котлован под фундамент будущего здания. После того, как котлован готов, идет забивка свайного поля. Сваи забивают не всегда, но в нашем городе это делается довольно часто. Нужны сваи или нет - зависит от геологических условий выбранного под строительство места.
На фотографии слева как раз показан участок свайного поля. Справа как раз расположилась техника для первого этапа строительных работ - экскаватор для разработки котлована и машина для свайных работ.
Вот еще одна машина для свайных работ. Такие машины разные - какой работать, зависит от вида проводимых свайных работ и от типа используемых свай. Как правило, у нас в городе используют либо забивные сваи либо буронабивные (буроинъекционные). Забивные сваи - это обычно железобетонные стержни. Для погружения их в грунт требуются только специальные устройства. Поэтому в индивидуальном строительстве они применяются достаточно редко. Накладывают отпечаток высокая стоимость самих свай, а также аренда техники.
Чаще всего используют буронабивные сваи. Сначала специальным буром в почве проделывается отверстие, в которое затем машиной вставляется армированный каркас. Затем скважина заполняется бетонным раствором, который заполняет собой все пустоты.
Вот здесь как раз показан процесс подготовки скважины для будущей буронабивной сваи.
Свайное поле поближе. Здесь видны буронабивные сваи.
Общий вид
Затем делается фундамент. Это основа любого здания, залог того, что конструкция простоит долгие годы без деформаций. Главная функция фундамента - нести на себе массу постройки, и ключевое требование к нему - прочность. Фундаменты тоже бывают разные, например монолитные (плитные) и сборные. При многоэтажном строительстве используется плитный фундамент. Такой фундамент устойчив к любым видам деформаций и очень хорошо справляется с вертикальными максимальными нагрузками без значительных потерь его функциональных качеств. Так как это монолитный фундамент, то основным его элементом является заливной железобетон. Он хорошо выдерживает нагрузки и сдвиги грунта. В вырытый котлован устанавливается каркас из арматуры, который затем заливается бетоном. Причем заливка идет непрерывная. На фото показан уже залитый монолитный фундамент
Покрупнее. Зимой после заливки бетон накрывается специальным материалом. Делается это для прогрева бетона, что способствует сохранению прочности бетона.
Ну а затем идет строительство этажей будущего дома. Так как дом у нас монолитный, то основные задачи при таком строительстве - это подготовка армированного каркаса и последующая заливка каркаса бетоном.
Торчащая из бетона арматура - это будущая основа каркаса будущих же стен.
Когда каркас готов, его заключают в опалубку. Опалубка создает форму и размеры будущей стены, колонны и перекрытия. После того, как опалубка собрана и происходит процесс заливки бетоном. Заливка происходит с помощью бетононасов. Пока этажность здания не высокая, используются автобетононасосы.
На фото видно автобетононасос - это белая машинка с вытянутой синей стрелой. По этой стреле как раз и направляется бетон.
Между прочим, перед тем, как собирать армированный каркас или заливать его бетоном, происходит очистка территории от пыли и различных элементов (камни, песок и пр.). Делается это специальными воздушными пылесосами, а выглядит это как фото ниже.
Автобетононасос покрупнее - в момент, когда к нему подъехал миксер с бетоном.
Вот так заливаются стены здания
А вот, собственно, и процесс сборки армированного каркаса. Арматура в каркасе направленна как вертикально, так и горизонтально.
Проемы в каркасе делаются сразу же.
На верхние этажи бетон доставляют специальным насосом или же краном, используя для этого "колокольчик".
Вот так заливается бетон при помощи крана и "колокольчика" - один нажимает на рычаги, другой направляет поток.
Кран также используется и для подъема на этажи других строительных материалов - опалубки, арматуры, балок.
Для строительства плиты перекрытия (это будущий пол или потолок квартиры) также нужен армированный каркас.
Но вначале устанавливается опалубка (на фото), а затем уже на опалубке собирается каркас из арматуры, который также заливается бетоном.
Но строителям нужно точно знать, где будут проходить границы перекрытия, где будут располагаться отверстия, стены, колонны и прочие элементы. Для этого на стройке нужен геодезист, который с помощью различных приборов (как на фото) и произведет точную разбивку местоположения вышеперечисленных элементов.
Основа здания - монолитный каркас. А вот различные перегородки и балконы делаются из кирпича (на фото) или строительных блоков. И тут уже не обойтись без каменщиков, которые и выполняют данные работы.
Балконы - из кирпича, фасадные стены и перегородки - из блоков.
Это только часть строительства дома. Тут еще не обойтись без отделочных работ - как внешних (устройство фасада), так и внутренних. Но об этом расскажу в другой раз.
Строительство жилого дома – это технически сложный и длительный процесс, четкое планирование которого обеспечивает экономию времени и средств, является основой для успешного выполнения проекта и гарантией надежности здания. Возведение любого дома начинается с утверждения этапов работ и выбора участка. Все 10 стадий строительства, можно условно разделить на подготовительные, строительные и заключительные работы.
Подготовка к строительству дома
Несколько этапов, которые предшествуют самому процессу строительства, являются подготовительными – это сбор и оформление документов, выбор участка, разработка проекта и наем рабочих.
На первом этапе строительства следует подобрать место для будущего дома. Необходимо, чтобы участок соответствовал размерам здания и его назначению. Следует предусмотреть удобный подъезд и возможность прокладки всех коммуникаций. Обратите внимание на эстетический аспект окружающей местности и представьте возможный вид из будущего дома. Обязательно изучите правовое положение земли и перспективный план застройки близлежащих территорий.
Ко второму этапу строительства относятся инженерно-геологические изыскания и топосъемка. Участок нужно основательно обмерить, осуществить геодезическую съемку, чтобы получить представление о его рельефе, площади и конфигурации, определить несущие характеристики грунтов, состав и уровень грунтовых вод. Специалисты рекомендуют проводить эти работы еще до приобретения земли, а результаты непременно фиксировать документально. Отчет должен включать рекомендации по типам фундаментов, мероприятия по их защите, гидроизоляции дома, дренажной системе участка и так далее.
На основе двух первых этапов заказывается архитектурный и рабочий проект здания, которые нужно утвердить и согласовать в местных органах власти. На третьем этапе строительства заказчик собирает всю требуемую документацию, которая включает разрешение на возведение дома, акт обследования участка, паспорт объекта и согласовывает план расположения построек в пожарной и санитарной инспекциях.
Строительные работы
Получив утвержденный проект и все разрешительные документы, можно готовить площадку к строительству. На данном четвертом этапе участок разделяют согласно чертежам, организовывают подъезды для техники, обеспечивают временное энергоснабжение, закупают материалы и заключают договора с подрядчиками.
Нулевой цикл является пятым этапом строительства и представляет собой создание выбранного типа фундамента и прокладку коммуникаций. Данная стадия составляет от 5% до 15% всех общестроительных работ на объекте, а стоимость колеблется в пределах 20% общего бюджета.
Нулевой цикл включает земельные работы:
- Вертикальную планировку участка.
- Разбивку и рытье траншей и котлованов для устройства фундамента.
- Транспортировку грунта. Прокладку трубопровода и кабельной сети.
- Обратную засыпку грунта.
Закладка фундамента включает следующие действия:
- Установку свайных сооружений.
- Монтаж фундаментных блоков.
- Выполнение гидроизоляции фундамента.
Завершением нулевого цикла является возведение подземной части здания, которое проходит под авторским надзором архитектора.
Съёмка опалубки с фундамента ознаменует начало шестого этапа строительства, который представляет собой основной цикл:
- Возведение коробки дома.
- Выполнение междуэтажных перекрытий.
- Возведение основных несущих стен.
- Установка межэтажных перекрытий.
- Монтаж монолитных конструкций, колонн и балок, а иногда лестниц, вытяжек, окон и входных дверей.
На седьмом этапе можно перейти к оформлению и отделке фасадов. Данная стадия строительства считается предпоследней и включает в себя:
- Кирпичную или блочную кладку простенков.
- Возведение стропильной системы.
- Монтаж кровельного материала.
- Установку карнизных желобов и водосточных труб.
- Выполнение наружных дверных и оконных блоков.
- Фасадную отделку.
- Оштукатуривание и облицовку стен.
- Заполнение фасадных проемов.
На восьмом этапе прокладываются все инженерные сети. Данная стадия требует продуманного подхода. Обеспечение водоснабжения и водоотвода осуществляется с помощью подключения к водопроводу или бурения скважины, проведения трубопроводов к дому и создания системы автономной канализации . Может возникнуть необходимость позаботиться о дренажной системе. Установка котла и проведение теплопровода решают вопрос горячей воды и отопления. На данном этапе осуществляется подключение к газовой магистрали и внешним электрическим сетям.
Внутренние работы выполняются на 9 этапе и включают устройство перегородок и напольных покрытий, потолочные работы и монтаж внутренних инженерных систем, подготовку потолков и стен к финишной покраске. На данной стадии выполняются отделочные деревянные детали для декоративных краев, внутренних рам и дверей, деревянные поручни и лестничные балясины.
Завершающий этап
Десятый этап строительства – это отделка интерьера готового жилого дома, которая объединяет:
- монтаж напольных и настенных покрытий;
- сантехнические работы;
- установку счетчиков, розеток и выключателей;
- подключение всех линий к пожарной сигнализации и осветительной арматуре;
- монтаж внутренних дверей;
- внутреннюю покраску;
- оклейку обоев;
- подключение отопительного электрооборудования, вентиляторов, водонагревателей, сушильных машин, кухонных печей;
- размещение навесной и встроенной мебели и так далее.
По завершении данной стадии строение сдается в эксплуатацию, регистрируется в надлежащем порядке и оформляются все правоустанавливающие документы. Жилой дом готов к новоселью! Однако можно выделить еще и одиннадцатый этап строительства – проведение ландшафтных работ.
Строительство жилого дома в 3D. Видео
получен
гонорар
50%
Здравствуйте, Евгений. Построить многоквартирный жилой дом, не важно, с какой целью, на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, нельзя.
Можно построить только индивидуальный жилой дом, а в нем могут быть и изолированные жилые помещения, которые можно сдавать внаём.
Строительство многоквартирного жилого дома предполагает изменение назначения земельного участка - под строительство многоквартирного дома. Что, скорее всего, невозможно.
Здравствуйте.
Если администрация установит тот факт, что дом является многоквартирный, например по жалобе соседей, то она вполне может обратится в суд с иском о сносе дома, т.к. это будет самовольная постройка.
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.03.2012 по делу N А32-19509/2011
Отказывая в удовлетворении заявления, суд отклонил требования истца о признании права собственности на возведенный истцом многоквартирный жилой дом. Как указал суд, в соответствии с нормами ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, ст. 3 ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. При этом, согласно п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию. Как установлено судом, у истца имеется разрешение на строительство трехэтажного индивидуального жилого дома. Однако фактически истец возвел пятиэтажный многоквартирный жилой дом, что не соответствует разрешительной документации. Доказательства изменения вида разрешенного использования земельного участка, соблюдения установленного порядка получения разрешения на строительство пятиэтажного многоквартирного жилого дома, наличия проектной документации на возведенный объект, а также обращения в уполномоченные органы для согласования строительства спорного объекта в материалах дела отсутствуют. Таким образом, основания для удовлетворения исковых требований истца отсутствуют.
КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 декабря 2014 г. по делу N 33-1885
Распоряжением Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от ДД.ММ.ГГГГ N вышеуказанный земельный участок общей площадью 748 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, предоставлен Х.А.И. бесплатно в собственность как собственнику объекта недвижимого имущества, с разрешенным использованием «для эксплуатации индивидуального жилого дома». Право собственности на земельный участок прошло государственную регистрацию, что подтверждается свидетельством от ДД.ММ.ГГГГ.
Предъявляя исковые требования о сносе объекта по адресу: <адрес>, истец указывал на то, что объект имеет признаки самовольного строения, поскольку является многоквартирным жилым домом, возведен без разрешения на строительство, с нарушением целевого назначения земельного участка, при его возведении нарушены технические нормы и правила, в связи с чем строение угрожает жизни и здоровью граждан.
Позиция стороны ответчика сводилась к тому, что дом является индивидуальным, трехэтажным, выстроенным для проживания одной семьи, в связи с чем получать разрешение на строительство дома, изготавливать и утверждать проектную документацию не требовалось. Строительство объекта не завершено, все выявленные нарушения являются устранимыми и будут устранены в ходе строительства.
Оценив и исследовав представленные доказательства в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорный объект обладает признаками многоквартирного жилого дома. Ответчиком произведено новое строительство, до его начала разработка проектной документации в соответствии со ст. 48 ГрК РФ, которая подлежит экспертизе, не осуществлялась, не было получено разрешение на строительство, в процессе выдачи которого определяются виды разрешенного строительства и его предельные параметры, соответствие градостроительным регламентам в соответствии со ст. 51 ГрК РФ. С учетом установленных обстоятельств суд первой инстанции сделал вывод о том, что спорный объект обладает всеми признаками самовольной постройки: многоквартирный дом возведен на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, без получения необходимых разрешений, с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, в т.ч. частично расположен вне границ земельного участка, нарушает права и законные интересы третьих лиц, создает угрозу жизни, здоровью граждан.При вышеуказанных обстоятельствах объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: <адрес>, подлежит сносу.
Таким образом, спорный объект является самовольной постройкой, которая возведена с нарушением строительных норм и правил на не отведенном для целей строительства многоквартирного дома земельном участке, частично - на не принадлежащем ответчикам земельном участке, и создает угрозу жизни и здоровью людей.
Последствия самовольного строительства установлены ст. 222 ГК РФ. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 3 июля 2007 г. N 595-О-П, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. По буквальному смыслу п. 1 ст. 222 ГК РФ содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина гражданина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.
С учетом, а также положений абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ, п. 3 ст. 76 Земельного кодекса РФ, обязанность по сносу самовольно возведенного строения должна быть возложена на лицо, осуществившее самовольное строительство, то есть на собственника Х.А.И.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.
С учетом изложенного настоящее решение является основанием для прекращения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Х.А.И. и В. на объект индивидуального жилищного строительства - жилой дом 3-этажный общей площадью <данные изъяты> кв. м инвентарный номер N литер Б по адресу: <адрес>.
Что бы построить многоквартирный дом Вам необходимо изменить вид разрешенного использования земельного участка, если участок относится к землям поселений.
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства
1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
5. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.
Здравствуйте, Евгений.
У Вас однозначно возникнут сложности:
1. Вам могут отказать в регистрации права собственности на объект недвижимости
2. Ваш многоквартирный дом может быть признан самовольной постройкой и снесен.
Подтверждением сказанного многочисленная судебная практика, в том числе в Москве и Московской области!
«Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
М.А.Н. на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке площадью 600 кв. м, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, на основании разрешений на строительство возведен жилой дом общей площадью 1005,9 кв. м. Органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, зарегистрировано право собственности М.А.Н. на данный дом. На основании договора купли-продажи объектов недвижимости собственниками расположенного на указанном земельном участке жилого дома на праве общей долевой собственности являются, кроме М.А.Н., также Б.К.В., Г.О.А., Г.В.А., О.М.Л., Р.Л.Н. и другие (всего 14 человек).
Решением Люберецкого городского суда Московской области удовлетворены исковые требования прокурора города Люберцы Московской области в интересах Т.Ю.А., муниципального образования «Городское поселение Малаховка Люберецкого муниципального района Московской области» к М. о сносе самовольной постройки.Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда решение суда оставлено без изменения.
Определением судебной коллегии по административным делам Московского областного суда, рассмотревшей апелляционные жалобы Б.К.В., Г.О.А., Г.В.А., О.М.Л., Р.Л.Н., судебные постановления отменены, исковые требования прокурора города Люберцы Московской области удовлетворены.
Как видно из материалов дела (акта проверки, технической документации и др.), на указанном земельном участке возведен трехэтажный жилой дом (два наземных этажа и мансардный этаж). На каждом из этажей фактически расположено по 8 или 9 отдельных квартир, все они пронумерованы, имеют отдельный выход в коридор, отдельный санузел, отдельную кухню, оборудованную плитой. Из жилого дома имеется один выход на первом этаже на прилегающий к дому земельный участок.
Возведенный ответчиком жилой дом, по существу, предназначен и фактически используется для проживания нескольких семей, которые не состоят с застройщиком в родственных отношениях и проживают в отдельных изолированных помещениях.
С учетом содержания пунктов 5 и 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47), в которых определены признаки жилого дома, квартиры, многоквартирного дома, судебная коллегия сочла, что совокупностью представленных в материалах дела доказательств достоверно подтверждается факт возведения М.А.Н. многоквартирного жилого дома на земельном участке, предназначенном для строительства объекта индивидуального жилищного строительства, в нарушение требований гражданского законодательства в части целевого использования земли. Разрешения на строительство многоквартирного жилого дома ответчик не получал, по вопросу ввода в эксплуатацию в установленном порядке не обращался.
Таким образом, исходя из положений статей 222 (пункт 1) и 263 (пункт 1) ГК РФ, а также статей 7 (пункт 2) и 40 (подпункт 2 пункта 1) ЗК РФ, статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 ГрК РФ возведенный М.А.Н. жилой дом признан судебной коллегией по административным делам Московского областного суда самовольной постройкой.
Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ, пунктам 23 и 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на М.А.Н. возложена обязанность осуществить снос указанного строения.
Так, например, судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда Апелляционным определением от 02.04.2014 по делу N 33-3589/2014 установила:
администрация городского поселения Одинцовского муниципального района Московской области обратилась в суд с иском к ответчикам о сносе самовольной постройки - многоквартирного жилого дома. Иск мотивирован тем, что спорный многоквартирный дом возведен без разрешения на строительство, на земельном участке с целевым назначением для индивидуального жилого строительства, в зоне малоэтажной застройки, без возможности подключения к центральным системам водоснабжения и канализования, с грубым нарушением градостроительного законодательства, а также норм и правил технологии строительства объектов (Градостроительного кодекса РФ, СНиП 2.08.01-89, СП 30-102-99, СНиП 2.07.01-89, СНиП 31-02-2001 и др.).
Представители ответчиков возражали против удовлетворения иска, указав, что не утверждены генеральный план городского поселения, а также план застройки, ответчики являются ненадлежащими - так, в соответствии со ст. 222 ГК РФ иски о сносе самовольной постройки предъявляются не к собственнику, а застройщику. Для некоторых собственников этот жилой дом является единственным местом жительства в Российской Федерации, люди приобретали квартиры для личного проживания, две семьи реально проживают в доме. Администрация препятствует в изменении целевого назначения земельного участка. Дом стоит в 20 метрах от администрации, строился на глазах у администрации, и та с 2008 года не ставила вопрос о неправомерности его возведения или его сносе, истцом не доказано, что самовольная постройка несет угрозу жизни и здоровью граждан, само по себе отсутствие разрешения на строительство не служит основанием к сносу существующего объекта, права на который в установленном законом порядке зарегистрированы. Жилое строение возведено в зоне жилой застройки в соответствии с Правилами застройки города Одинцово, утвержденными Постановлением N 931 от 03.10.2012.
Представитель третьего лица - Управления архитектуры и градостроительства администрации Одинцовского муниципального района Московской области - иск администрации поддержал, сообщив, что земельный участок предназначен для индивидуального жилищного строительства.
Учитывая вид разрешенного использования земельного участка, на нем допустимо возводить одноквартирный жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи (СП 55.13330.2011, п. 3 ст. 48 ГрК РФ, п. 1 ст. 49 ГрК РФ).
Представителями Управления архитектуры и градостроительства администрации Одинцовского муниципального района осуществлены выезды с осмотром, в результате которых установлено, что на земельном участке возведен 4-этажный многоквартирный жилой дом.
Правообладатели земельного участка в Управление архитектуры градостроительства не обращались, т.е. не предпринимали надлежащих действий, направленных на легализацию самовольной постройки и соблюдение градостроительного законодательства.
Учитывая, что спорный объект фактически является многоквартирным жилым домом, то в соответствии с положением ст. 48, 49, 52, 54, 55 ГрК РФ строительство подобных объектов в обязательном порядке должно осуществляться специализированными организациями, имеющими свидетельство СРО, на основании проектной документации, прошедшей экспертизу, под надзором Госстройнадзора (уполномоченного органа).
Как следует из ответа Главгосстройнадзора Московской области от 18.02.2013 N Ж-59/31 и Предписания Главгосстройнадзора Московской области N 44и от 16.11.2011, застройщик с извещением о начале строительства объекта в органы государственного строительного надзора не обращался, государственный строительный надзор за строительством объекта на указанном земельном участке не осуществлялся. По результатам линейных замеров установлены нарушения противопожарных расстояний между спорным строением и жилыми домами, расположенными на соседних участках. К центральным сетям водоснабжения и канализации объекты не подключены. Так как качество строительно-монтажных работ в доме не соответствует требованиям нормативно-технических документов, предъявляемых для жилых зданий, возникают сомнения в долговечности и ремонтопригодности дома (нарушения СП 54.13330.2011 (СНиП 31-01-2003) «Здания жилые многоквартирные»).
Ответчики считают, что данным иском нарушаются их конституционные права как собственников земельного участка, а истцом не доказано нарушение его прав и свобод возведением строения, пропущен срок исковой давности, установленный ст. 199 ГК РФ, в связи с чем просили в иске отказать.
Из материалов дела следует, что ответчики являются долевыми собственниками земельного участка для индивидуального жилищного строительства.
По проекту дом должен отапливаться газовыми котлами от существующего газопровода, водоснабжение осуществляться от существующего колодца, канализация - индивидуальные локальные очистные сооружения, в перспективе подключение к канализационным сетям, утилизация мусора - в металлические контейнеры посредством заключения договора на вывоз мусора. Данный проект разработан в соответствии с санитарно-эпидемиологическими нормами. Ответчиками после приобретения квартир в многоквартирном жилом доме принимались меры к легализации жилого дома и доведению его до состояния, пригодного для проживания, - обеспечение дома инженерными коммуникациями.
Относительно заявления ответчиков о пропуске администрацией срока исковой давности необходимо отметить, что на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.
Согласно разъяснениям, данным в абзаце 2 пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.
Изучив все обстоятельства дела, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленного иска о сносе самовольной постройки, поскольку в ходе рассмотрения дела установлен факт возведения самовольного многоквартирного дома на земельном участке для индивидуального жилого строительства.
Строительство многоэтажных домов - одна из самых нужных сфер профессиональной деятельности. Современные условия вынуждают искать возможности размещения максимального количества людей на ограниченной территории. Единственный выход в этом случае - строительство многоквартирных домов. Чтобы законченное здание успешно выполняло возложенную на него функцию, оно должно быть тщательно продумано на этапе проектирования и безукоризненно собрано на стадии возведения. Поэтому заниматься этим делом должны исключительно профессионалы.
Строительство многоэтажных домов
В Москве строительством многоэтажных домов занимается проектное бюро «Монолит» . В нашем портфолио уже достаточное количество проектов, реализованных в полном соответствии с требованиями как заказчиков, так и ГОСТов и Положений Правительства РФ . Для нас не составит труда возвести дом с любым нужным количеством этажей и квартир. Все этапы работы обсуждаются с клиентом.
