Главная > Мегафон > Продали квартиру без ведома собственника что делать. Как продать квартиру, если один из собственников отсутствует? ГК РФ устанавливает важные дополнительные положения


Продали квартиру без ведома собственника что делать. Как продать квартиру, если один из собственников отсутствует? ГК РФ устанавливает важные дополнительные положения




На чтение 7 мин. Просмотров 39 Опубликовано 18.10.2019

Обстоятельства могут сложиться так, что наступает необходимость продать квартиру, но нет возможности присутствовать на сделке лично. В такой ситуации можно выбрать доверенное лицо, на которое возлагается ответственность по выполнению всей работы за собственника. Какие аспекты нужно учесть при передаче доверенности и выборе своего представителя?

Основные аспекты

Обычно доверенность оформляют на родственника или другого близкого человека. Этот документ позволяет совершать юридические действия от имени собственника. Документ важно составить таким образом, чтобы доверенное лицо наделялось только конкретным списком полномочий. Широкие возможности по распоряжению недвижимостью несут определенную опасность.

Документ должен содержать полную информацию об объекте недвижимости и личности представителя, включая следующее:

  • Паспортные данные.
  • Место жительства.
  • Характеристики и адрес продаваемой квартиры.

Обратите внимание! Доверенное лицо наделяется полномочиями ставить подпись от имени правообладателя. Поэтому к его выбору следует подойти очень серьезно.

Особенности передачи доверенности регулируется следующими нормативными актами:

  • Гражданский кодекс РФ.
  • ФЗ № 218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости».
  • ФЗ № 4462-1 от 11.02.1993 «Основы законодательства РФ о нотариате».

Согласно ГК РФ, доверенность должна заверяться через нотариуса. Но бывают исключительные случаи, когда гражданин не может физически присутствовать в нотариальной конторе. В зависимости от места нахождения доверителя, документ удостоверяется главврачом больницы, капитаном морского судна или начальником исправительного учреждения.

ГК РФ устанавливает важные дополнительные положения:

  • Согласно ст. 188, доверитель имеет право на отзыв доверенности без объяснения причин, как и доверенное лицо может отказаться от принятия на себя обязательств.
  • Если в документе не указывается возможность передоверить полномочия, представитель должен совершать все указанные действия лично. Вопросы по передоверию обязанностей обсуждаются с собственником.

Какую доверенность выбрать?

Существует несколько вариантов доверенностей, которые можно использовать для передачи прав на продажу недвижимости:

Генеральная доверенность предоставляет самые обширные полномочия в процессе совершения сделки. Это позволяет решить все вопросы за один раз. Но это не самый безопасный для собственника документ. При этом разовой доверенности может оказаться недостаточно на совершение требуемых действий, но ее выдача не приведет к негативным последствиям.

Особенности доверенности

Согласно ч 1 ст. 185 ГК РФ, доверитель предоставляет свои полномочия в письменном виде, а доверенное лицо принимает обязанности для представительства перед третьими лицами.

В доверенности точно указываются все действия доверенного лица, к которым может относиться следующее:


Обратите внимание! Отдельно следует указать, дается ли право передоверия третьему лицу.

В доверенности указывается срок ее действия. Согласно ст. 186 ГК РФ, если он отсутствует, срок считается установленным на 1 год. В обязательном порядке проставляется дата составления доверенности.

Продажа по доверенности

Если необходимо выполнить все с получением денег, подойдет генеральная доверенность. Она означает передачу полных полномочий по продаже недвижимости, начиная от сбора документов для проверки чистоты сделки и заканчивая подписанием передаточного акта.

У нотариуса может вызвать сомнение процедура продажи квартиры по доверенности. Риелторы стараются оформлять сделку напрямую или встречаются с собственником для выяснения причины передачи прав по доверенности. Но если человек не может присутствовать на сделке физически, это вполне оправданный шаг.

Если квартира продается по доверенности, выполняется следующая последовательность действий:


Подготовительный этап

На данном этапе представитель собирает документы, которые необходимы не только для подписания договора и его регистрации, но и проверки юридической безопасности.

Покупатель для последнего может запросить следующие документы:

  • Архивную и обычную выписку из домовой книги.
  • Справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги, телефон и интернет.
  • Справку из психоневрологического и наркологического диспансеров от продавца.
  • Выписку из ЕГРН.

Одним из важнейших документов является выписка из ЕГРН . По ней можно увидеть историю владения объектом, характеристики самой квартиры, текущего собственника, наличие или отсутствие обременений. Последний пункт является наиболее важным, так как при наличии обременения сделку вряд ли удастся зарегистрировать.

Также покупатель может запросить документы и сведения для проверки действительности доверенности. Он может потребовать беседы с владельцем, хотя бы по телефону. Это нормальная практика, позволяющая ему обезопасить себя.

Заключение сделки и регистрация перехода прав

На этом этапе необходимо обсудить все условия, включая особенности оплаты, передачи квартиры и прав собственности новому владельцу. Все это должно отражаться в договоре. Договор подписывается в присутствии нотариуса, который удостоверяет сделку. Он проверит подлинность доверенности, правильность составления договора и при необходимости внесет изменения. После подписания документы отправляются на регистрацию.

Для этого через Росреестр или МФЦ подается следующее:

  • Паспорта продавца и покупателя.
  • Доверенность и паспорт представителя.
  • Договор купли-продажи.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию.
  • Заявление установленного образца, бланк которого выдается на месте.

Регистрация осуществляется в срок до 7-9 дней в зависимости от места подачи документов. По истечении этого срока выдается выписка из ЕГРН, свидетельствующая о смене собственника.

В большинстве случаев покупатели настаивают на оплате после регистрации. Это не несет угрозы продавцу. Если оплата не последует, он может отменить регистрацию в связи с неоплатой договора. Но по договоренности оплата может быть и во время подписания договора.

Собственнику и доверенному лицу важно заранее продумать вопросы оплаты . Деньги могут переводиться на счет, передаваться на руки или через банковскую ячейку. Самым безопасным вариантом в данном случае является банковский счет. Если деньги передаются наличными, собственнику лучше приехать на передачу денег.

После регистрации перехода прав собственности и оплаты происходит физическая передача квартиры. Сторона покупателя и продавца оформляют , в котором стороны сообщают об отсутствии претензий. Указывается, что квартира передана в надлежащем состоянии, а деньги за ее продажу получены.

В результате, сделка полностью соответствует обычной процедуре. Единственное отличие – продавец лично в ней не участвует. У покупателя есть возможность для юридической проверки доверенности. Для этого он может запрашивать дополнительные документы.

Законодательство устанавливает следующие ситуации, когда доверенность прекращает свое действие:

  • Истечение срока действия документа.
  • Отказ доверенного лица продолжать исполнение принятых обязательств.
  • Отмена доверителем независимо от причины.
  • Признание доверителя безвестно отсутствующим или его смерть.
  • Признание доверителя по суду ограниченно или полностью недееспособным.
  • Признание документа недействительным по решению суда.

Юридические последствия для доверенного лица наступают только после того, как ему стало известно о прекращении действия документа .

До этого момента он может исполнять вверенные ему обязательства.

Возможные риски

Доверителю важно быть полностью уверенным в человеке, которому принято решение доверить право на продажу имущества. Если есть сомнения, можно передать только право на заключение договора на определенных условиях, а за получением денежных средств явиться лично.

Внимание! Законодательство запрещает оформление собственности на имя доверенного лица. Это сделано, чтобы защитить интересы правообладателя, чтобы он не лишился собственности и денег. Если возникают сомнения в порядочности представителя, лучше отозвать доверенность как можно быстрее. Это предупредит будущие проблемы.

Таким образом, по доверенности не отличается от обычной процедуры. Но от имени продавца выступает доверенное лицо. Чтобы обезопасить себя, необходимо тщательно выбирать представителя. И по возможности желательно явиться хотя бы на передачу денежных средств за квартиру.

Видео сюжет расскажет о тонкостях проведения сделки купли-продажи квартиры по доверенности

У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. При самостоятельной продаже вы потратите много сил и времени, в том числе на урегулирование юридических вопросов, но сэкономите на комиссии посреднику.

Продать квартиру с помощью риелтора проще. Всё, что вам нужно будет сделать, - это найти посредника, присутствовать при просмотрах квартиры (желательно, но не обязательно, если вы, например, находитесь в другом городе) и при заключении договора купли-продажи. Но за помощь придётся заплатить специалисту 2–6% от стоимости объекта недвижимости.

Управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate Денис Румянцев советует при выборе риелтора обращать внимание на его компетентность, а не на время работы на рынке.

Посредник должен обладать техническими, экономическими, юридическими знаниями и быть оценщиком, инженером, юристом, брокером, психологом, продавцом, маркетологом, фотографом в одном лице.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

Чтобы убедиться в компетентности риелтора, можно попросить его предъявить документы, подтверждающие его знания: дипломы, аттестаты и сертификаты. Маркером профпригодности будет и членство в профессиональных сообществах, например в Российской гильдии риелторов.

Обязательно спросите, за счёт чего можно продать квартиру в интересующие сроки и по максимально возможной цене. Попросите рассказать о личных успехах продаж в вашем районе. Важно также найти «своего» человека, с которым было бы комфортно, приятно и легко работать и общаться.

Как продать квартиру без посредников

1. Как оценить недвижимость

Правильная оценка позволит продать квартиру быстро и при этом не потерять в деньгах. По словам Дениса Румянцева, средние цены можно узнать на сайте Федеральной службы государственной статистики. Но этот портал не является истиной в последней инстанции, так как стоимость конкретной квартиры складывается из нескольких факторов. На цену влияет:

  1. Количество комнат.
  2. Площадь квартиры.
  3. Планировка: изолированные комнаты ценятся выше, чем смежные.
  4. Прилегающая территория, инфраструктура: парковка и детская площадка во дворе или рядом, продуктовые магазины, школы и детсады в шаговой доступности позволят продать квартиру дороже.
  5. Этаж, на котором находится квартира: чем выше, тем лучше.
  6. Наличие балкона или лоджии.
  7. Район: учитываются близость к центру и остановкам общественного транспорта, наличие рядом парков и зон отдыха и так далее.
  8. Размер коммунальных платежей.

Чтобы самостоятельно установить цену квартиры, надо найти на рынке максимально похожие объекты. Используйте все доступные источники: сайты с объявлениями, журналы о продаже недвижимости и так далее.

Средняя цена за аналогичную квартиру и будет той, что вы ищете. Её можно немного повысить, если вы готовы ждать сделки продолжительное время, или чуть уменьшить, если продать недвижимость нужно срочно.

На объект, стоимость которого выше рыночной на 15%, приходится до 10% всех возможных покупателей, на 10% - треть. Правильно оценённая недвижимость привлечёт 60% потенциальных клиентов.

2. Какие документы нужны для продажи квартиры

Для заключения сделки о купле-продаже недвижимости продавец должен иметь на руках:

  • паспорт;
  • свидетельство о праве собственности;
  • кадастровый паспорт на квартиру из БТИ;
  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости (брать нужно в территориальном отделении Росреестра, или на сайте ведомства , или в МФЦ);
  • выписку из домовой книги о числе зарегистрированных в квартире лиц (отправляйтесь в УК, ТСЖ, ЖСК или МФЦ);
  • справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам (ТСЖ, ЖСК, УК, ЖЭК или Единый информационно-расчётный центр);
  • справку о законности перепланировки, если она была проведена (БТИ);
  • нотариально заверенное супруга на продажу недвижимости, если она была куплена в браке;
  • разрешение органов опеки на продажу квартиры, если её собственником является несовершеннолетний.

3. Как рекламировать квартиру

Чтобы привлечь потенциальных покупателей, нужно грамотно составить и разместить объявление о продаже квартиры.

Сделайте качественные фотографии

Недостаточно походя сфотографировать квартиру на телефон. Подготовьте свою жилплощадь к съёмке. Уберите из кадра всё лишнее, ветхое, слишком бытовое, неприятное глазу. Вытрите пыль, отмойте сантехнику, аккуратно поставьте обувь у порога, разберите тюбики и баночки на открытых полках. Добавьте элементы уюта: букет цветов на кухонный стол, декоративные подушки на диван.

Съёмку лучше провести в солнечный день.

Напишите привлекающий внимание текст

Составьте подробное объявление с указанием всех достоинств квартиры. Первая часть текста должна содержать технические характеристики: этажность дома, количество комнат, наличие лоджии и так далее.

Подумайте о преимуществах квартиры, которые не имеют значения для вас, но могут быть интересны покупателю. Например, бездетным не важно наличие рядом детских садов и школ, но близость к учреждениям образования - преимущество для большой семьи.

Разместите объявление

Подберите площадки для рекламы своей квартиры. Среди универсальных сайтов для продажи недвижимости в России - Avito , Domofond , «Яндекс.Недвижимость ». В вашем городе могут существовать локальные площадки для размещения объявлений.

4. Как показывать квартиру и вести переговоры с покупателем

Перед демонстрацией объекта недвижимости потенциальным покупателям нужно привести в порядок не только квартиру, но и подъезд. Вкрутите яркие лампочки на лестничной клетке, помойте или хотя бы подметите её.

Дома подклейте отошедшие от стены обои, вымойте окна, прочистите сливы, чтобы не было неприятного запаха, . Можно перед встречей с покупателем испечь пирог: есть его не обязательно, но запах свежей выпечки создаст приятное ощущение у посетителя.

Ваша задача - создать вау-эффект при любом контакте потенциального покупателя с вами и вашим объектом.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

Правильно разговаривайте с покупателями

Вы хорошо знаете не только достоинства, но и недостатки квартиры. Посмотрите на неё глазами покупателя и подумайте, какие вопросы он может задать, что вызовет его недовольство. Составьте список аргументов, которые склонят пришедшего на вашу сторону.

Потенциальный покупатель, скорее всего, будет торговаться. Особенно если на встречу пришёл перекупщик, который заинтересован в том, чтобы максимально сбить цену. Определитесь заранее, до какой стоимости вы готовы опуститься. Покупатель может приводить различные (в том числе и несуществующие) аргументы, почему вы должны продать квартиру дешевле. Не поддавайтесь психологическому давлению, смотрите на ситуацию трезво, отстаивайте свою цену.

5. Как заключать договоры задатка и купли-продажи

Договор задатка

Это документ, который подтверждает серьёзность намерений обеих сторон. Покупатель заявляет о желании купить объект недвижимости и передаёт продавцу определённую сумму (обычно 2–5% от итоговой стоимости квартиры). Владелец квартиры, в свою очередь, обязуется продать её именно этому клиенту по оговорённой цене.

Предусматривает санкции в случае отказа от сделки для обоих участников. Если покупатель передумает, продавец оставляет деньги себе. Если владелец недвижимости не захочет продавать квартиру, он возмещает задаток в двойном размере.

Договор купли-продажи

Перед сделкой продавец должен подготовить пакет документов на недвижимость и выписать всех зарегистрированных в квартире жильцов.

Обычно оформляется у нотариуса. Подписывается он после того, как вы получите деньги за квартиру и напишете , что покупатель рассчитался с вами.

После подписания договора нужно сдать документы на регистрацию перехода права собственности на недвижимость в территориальный орган Росреестра. Госпошлина за фиксацию сделки составит 2 000 рублей.

6. Как передавать деньги

Через банковские ячейки

Покупатель арендует сейф в депозитарии банка и заключает с учреждением договор, в котором прописываются условия доступа к ячейке бывшего владельца квартиры. Например, наличие договора купли-продажи.

Продавец, в свою очередь, арендует сейф, куда кладёт расписку о получении денег. Покупатель сможет забрать её после заключения сделки на условиях, прописанных в договоре аренды ячейки. Например, опять же при наличии договора купли-продажи.

При заполнении ячеек должны присутствовать оба участника сделки. Так продавец сможет пересчитать деньги, а покупатель - убедиться, что расписка на месте.

Через депозит нотариуса

Нотариус может провести сделку через свой счёт: забрать деньги у покупателя и передать их продавцу. Но в услугу, скорее всего, будет включена комиссия банка, размер которой зависит исключительно от аппетитов учреждения.

Передача наличными

Можно без фокусов обменять деньги на расписку об их получении. В этом случае стоит пересчитать их, рассмотрев каждую купюру на предмет подлинности. Сделку лучше проводить под камерами или при свидетелях (например, в кабинете нотариуса).

Разумеется, не стоит распространяться о том, где и когда вы получите крупную сумму денег, чтобы безопасно донести её до дома или банка.

7. Как передать квартиру новому владельцу

В день сдачи документов в Росреестр продавец передаёт покупателю ключи от квартиры. Стороны подписывают объекта недвижимости, который подтверждает, что покупатель оставил квартиру в надлежащем виде.

Как избежать мошенничества

При сделках с недвижимостью наиболее уязвимым звеном является покупатель. Но и продавцу есть на что обратить внимание:

  1. Передача денег должна состояться до подписания договора купли-продажи. Иначе продавец рискует остаться без платы за недвижимость: сделка уже заключена и у покупателя нет оснований торопиться с расчётом. Если вы имеете дело с мошенником, он может быстро продать квартиру и исчезнуть уже с двойной порцией денег: вашей и нового покупателя.
  2. Не передавайте оригиналы документов до завершения сделки ни покупателям, ни риелтору. Иначе квартиру могут продать без вашего ведома.

Возможно ли такое? Ведь право собственности на недвижимость защищено государством. Но и мошенников ни кто не отменял.

Разберемся подробнее

Продать квартиру без собственника возможно и абсолютно законно, используя нотариальную доверенность от правообладателя с полными полномочиями на подписание договора купли-продажи и заявления в Росреестр о переходе права собственности.

А можно ли продать квартиру без согласия собственника?

Продать квартиру без согласия собственника

Сначала давайте разберемся, что значит продажа квартиры или другой недвижимости.

  • Сделки купли-продажи оформляются только в письменной форме, а именно договором купли-продажи и актом приема-передачи. Эти документы должен подписать собственноручно хозяин квартиры или уполномоченное доверенное лицо. Если договор и акт подписаны другим лицом — эти документы ничтожны, недействительны, не имеют юридической силы
  • Договор купли-продажи квартиры, принадлежащей нескольким собственникам на праве общей долевой собственности или несовершеннолетним или недееспособным подписывается в присутствии нотариуса и удостоверяется им и только тогда вступает в законную силу
  • Следующим этапом сделки является регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю. Пока собственник (или его законный представитель) собственноручно не напишет заявление об этом в Росреестр, право собственности за покупателем зарегистрировано не будет. К тому же у собственника недвижимости есть законное право подать в Росреестр заявление о том, чтобы без его личного участия (его личного заявления) регистрация перехода права на покупателя не осуществлялась.

Фз-218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г, ст. 9, п. 1 «..

«о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя,..»

Конечно мошенники подделывают паспорта и доверенности. Поэтому необходимо быть бдительным.

Продать долю в квартире без согласия собственников

Теперь разберемся, можно ли продать долю в праве общей долевой собственности?

Стоит понимать, что речь идет не о физической части квартиры, а о доле в праве. То есть, если вы обладаете 1\2 долей в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 80 м.кв, это не означает, что вам принадлежит 40м.кв.

Гражданский кодекс Российской федерации требует соблюдения первоочередного права покупки для всех других участников общей долевой собственности перед третьими лицами (не собственниками) и равное право покупки у всех участников общей долевой собственности.

Прежде чем продать долю в праве общей долевой собственности, необходимо письменно уведомить других собственников (участников) о цене и других условиях продажи.

Уведомление можно послать телеграммой или оформить нотариальный отказ всех других участников общей долевой собственности от покупки.

Важно! с 02.06.2016 года договоркупли-продажи доли(долей) в праве общей долевой собственности подлежит обязательному удостоверению у нотариуса . И только потом переход права регистрируется в Росреесте.

Понятное дело, что нотариус обеспечит первоочередное право покупки других собственников, если таковые имеются.

А уж если другие участники общей долевой обственности на квартиру в течении 30 дней после получения уведомления о продаже не купят «долю», собственник сможет продать ее третим лицам.

Если отказ от покупки оформлен нотариально и 30 дней ждать не надо.

Но уведомления о продаже или нотариальный отказ от покупки необходимо предоставить в Росреестр с другими документами.

Продать квартиру без собственника

Вопрос, как продать квартиру, если один из собственников отсутствует, подразумевает, что продаваемое жилье находится в совместной или долевой собственности и имеет двух или более владельцев. Существует разница между этими видами владения недвижимым имуществом.

Совместными владельцами жилья, чаще всего, являются супружеские пары (ст. 256 ГК). Квартира, приобретенная супругами в период совместного проживания и в результате возмездной сделки, считается совместной собственностью обеих сторон. При заключении договора купли-продажи такой квартиры требуется присутствие каждого из супругов.

Если личное присутствие одного из собственников невозможно, то сделка оформляется при наличии его письменного согласия, заверенного нотариусом. Присутствие мужа или жены также не обязательно, если на одного из них оформлена нотариальная доверенность для проведения всех операций по сделке.

Еще один вид совместного владения недвижимостью возник в результате приватизации жилья. Здесь собственниками могут стать все, проживающие в квартире люди, которые не обязательно должны быть родственниками. Несогласие хотя бы одного человека делает продажу совместного жилья невозможной.

Долевая квартира

Если совместная квартира продается только целиком, то долевое имущество можно реализовать частями (долями). Невыделенные доли означают не физические метры жилплощади, а юридическое право на владение недвижимостью, выраженное в процентном соотношении. Совместную собственность на квартиру можно перевести в долевую. Это даст право каждому дольщику распоряжаться своей долей.

Но и здесь без согласия остальных совладельцев вы не сможете продать свою долю в квартире. В случае если все содольщики обоюдно решили продать общую недвижимость, но один из них не может присутствовать при совершении сделки, то по-прежнему необходимо письменное нотариальное согласие отсутствующего собственника на продажу жилья.

Если совладельца квартиры не удается найти

Нередко люди исчезают по объяснимым и необъяснимым причинам, таким как стихийные катаклизмы, боевые действия и техногенные катастрофы. Возможна ли в таком случае продажа квартиры остальными содольщиками? Недвижимость с «пропавшим без вести» считается проблемной и имеет повышенный риск, прежде всего, для покупателя.

Если со времени пропажи одного из собственников жилья прошло 5,5 лет, то судебные инстанции удовлетворяют заявление остальных совладельцев и признают пропавшего умершим (ГК РФ ст. 44). Через полгода содольщики наследуют долю исчезнувшего собственника и могут продать всю квартиру по рыночной стоимости.

Наибольший риск при продаже такой недвижимости достанется все-таки продавцам-дольщикам. Потому что, если пропавший собственник объявится, то суд признает его ошибочно умершим и, по закону, все имущественные права вернутся к объявившемуся гражданину. А компенсировать материальный ущерб воскресшего наследника придется его содольщикам.

Что делать, если с одним из содольщиков потеряна связь

В соответствии со ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве на собственность продавец обязан известить остальных содольщиков об этом, чтобы предоставить им преимущество в праве выкупа продаваемой доли первыми. Сообщение оформляется в письменной форме или нотариальным извещением. В письме указываются все условия купли-продажи и точная цена сделки. Если в течение месяца преимущественным правом никто не воспользовался, то дольщик может продать свою долю кому угодно.

В случае, если один из собственников неоднократно менял место жительства и последнее его пребывание неизвестно, более того, с ним никак не удается связаться, то извещение о продаже долевой недвижимости отправляется по адресу последнего места проживания наследника. По истечении месяца, если он не заявил о себе, квартира продается, но доля не объявившегося собственника останется в его владении. Получается, что покупатель купил квартиру уже с жильцом.

Если один из наследников в тюрьме

Если долевой собственник сидит в тюрьме и, конечно же, не может присутствовать при сделке купли-продажи, но ничего не имеет против этого факта, то ему необходимо оформить на имя продавца доверенность на продажу своей доли. Документ должен быть оформлен со всеми полномочиями для продавца и заверен начальником тюрьмы.

Когда собственник долевой квартиры против ее продажи

Нередки случаи, когда один из собственников не только не может присутствовать при заключении договора купли-продажи, но и категорически против самой сделки. Часто такие несговорчивые дольщики идут на всевозможные ухищрения, чтобы затянуть процесс продажи недвижимости либо и вовсе - расторгнуть сделку. В такой ситуации существуют «обходные пути», но они не идеальны и могут снизить рыночную стоимость квартиры.

Дарение или залог

Если один из собственников квартиры против ее продажи и не хочет участвовать в заключении договора, то проще оформить сделку с покупателем не как куплю-продажу, а как дарение. Дарственная не требует присутствия и согласия других дольщиков. Деньги передаются продавцу через банковскую ячейку. Такой вариант продажи квартиры нужно проводить с предельной осторожностью, чтобы несговорчивый совладелец не смог доказать факт передачи денег и не аннулировал сделку. Можно еще оформить дарственную на часть доли или долей, а затем продать остальную часть квартиры покупателю уже как собственнику, который воспользовался преимущественным правом.

Другой вариант хитрой продажи состоит в том, что покупатель дает определенную сумму денег продавцу под залог недвижимого имущества, то есть квартиры. После намеренной просрочки платежа подается иск на продавца о возмещении взятой суммы. Иск удовлетворяется заложенным имуществом - квартирой.

Продажа доли собственника без его согласия

Если доля отсутствующего наследника существенно меньше, чем доли остальных совладельцев, то можно добиться решения суда о принудительной продаже такой доли без согласия ее хозяина. При этом должны быть соблюдены некоторые условия (ГК РФ ст.252):

  • собственник не должен быть связан родственными узами с остальными дольщиками и доля его очень мала, по сравнению с остальными долями в квартире;
  • она не может быть выделена в натуре;
  • доля настолько незначительная, что не может быть выражена в площади одной комнаты либо другим имуществом;
  • наследник не заинтересован в совместном управлении имуществом и никогда не проживал в продаваемой квартире.

Конечно, хорошо, когда сонаследники имеют понимание между собой и легко приходят к обоюдному согласию. Если один из них не может присутствовать на процедуре заключения договора купли-продажи, то он не морочит голову остальным и с легкостью дает согласие на продажу квартиры и даже дарит свою долю потому, что знает - остальные содольщики не обманут его и честно разделят деньги поровну. Это в идеале, а на самом деле такие отношения редки даже среди близких родственников. Но всегда есть исключения из правил, и пусть это будет ваш случай!

Безусловно, кажется, что продать квартиру без согласия на то ее владельца невозможно. Но, к сожалению, жизнь доказывает обратное: именно преступления против частной собственности являются самыми многочисленными. Адвокат Олег Сухов, президент гильдии юристов рынка недвижимости, рассказывает сегодня «Собственнику» о типичных способах такого мошенничества.

Черные риэлторы и «псевдоагентства» недвижимости

Самый известный способ мошенничества используюеся именно такими ненастоящими агентствами и риэлторами. Обычно деятельность таких лиц изначально нацелена на обман, они никогда и не помышляли оказывать услуги населению. Именно поэтому такие деятели стараются не привлекать к себе внимание, свои услуги они широко не афишируют. У таких агентств невзрачный офис, где практически нет персонала.
Как же происходит сама афера? Очень просто. Обычно любое риэлторское агентство для совершения сделки просит оставить оригиналы документов на недвижимость в офисе. Делается это для того, чтобы клиент, во-первых, не ушел к конкурентам, а, во-вторых, чтобы документы были под рукой, чтобы не приходилось дергать клиента, одним словом, чтобы ускорить весь процесс. Мошеннические агентства просят сделать тоже самое, но с другой целью. Олег Сухов рассказывает, как в этом случае происходит обман: «Черные риелторы забирают оригиналы документов, «стряпают» поддельную доверенность, а также договор купли-продажи, после чего, используя связи в паспортных столах, нотариальных конторах, регистрационной службе и других органах, оформляют незаконную сделку по отчуждению имущества. Совершив преступление, контора быстренько выезжает из офиса (благо и перевозить-то нечего) и вновь открывается, но уже по другому адресу и под иным названием. Обычно при этом мошенники меняют и «обслуживающий» персонал «компании». Таким способом самые «удачливые» преступники проворачивают до 15-20 сделок за год».

Не стоит думать, что таким рынок был в свои первые годы, а сейчас все происходит только цивилизованно. Например, в этом, в 2013 году, в Пензенской области была обезврежена банда черных риэлторов, которая продавала квартиры без участия их собственников. Они забирали у хозяина документы, а иногда и крали их, когда собственник обращался в их агентство с целью обмена или приватизации жилья. Завладев документами, преступники продавали такие квартиры с помощью двойников жертв! «Бандиты находили подельника, похожего на владельца квартиры, иногда немного гримировали его, а потом вместе с ним посещали нотариуса и все регистрирующие органы. Оформив «сделку», мошенники исчезали, иногда убив собственника. На счету преступников несколько десятков подобных эпизодов. Самое печальное в этой истории то, что она совершенно типична. Подобные случаи встречаются во всех регионах», - рассказывает адвокат.

Незаконные действия родственников и знакомых

Второй способ обмана связан с незаконными действиями родственников или знакомых. Здесь уже документы и даже паспорт забираются у хозяев квартиры из-за «доверительных» отношений. Обычно цель оговаривается совершенно не связанная с продажей недвижимости. Например, необходимо узаконить перепланировку или осуществить приватизацию. Получив же все необходимые документы, мошенники продают квартиру и исчезают с деньгами.

Олег Сухов замечает, что сейчас такой обман встречается гораздо реже, но все равно бывает. Так лет пять назад в Рязанской области проживала мать с сыном. Иногда они жили мирно, иногда ссорились из-за сына матери от первого брака, который постоянно скрывался от разгневанных кредиторов. Младший сын владел двумя квартирами, которые достались ему по наследству от отца и деда. Мать имела в собственности трехкомнатную квартиру. Первый незадачливый сын жилье снимал. Однажды старший сын попал в переплет, помочь ему могла лишь большая сумма денег. Мать обратилась к младшему сыну, но тот отказал. Через два дня примерный сын улетел в командировку на Север, а ключи и документы от одной из квартир отдал матери, чтобы она присмотрела за жильем и заодно начала оформлять запланированную перепланировку. Однако планы у матери были другие. Она подделала паспорт доверчивого сына и продала жилье. Естественно, все деньги ушли на погашение долгов незадачливого старшего сына. Когда младший все узнал, он, естественно, подал заявление в полицию и иск в суд. В результате долгих процессов сделка все же была признана недействительной.

Если хозяин долго не появляется в квартире

Третий способ мошенничества обычно нацелен на квартиры, в которых собственник не проживает. Например, владелец живет за границей или находится в длительной командировке, а здесь его квартира, дача или даже коттедж простаивают совершенно пустыми. Это имущество является лакомым кусочком для мошенников, которые сперва долго и тщательно собирают информацию о собственнике, а потом, если выясняется, что он еще долго не появится в квартире или в доме, подделывают доверенность и документы на это имущество и продают его.

Олег Сухов сообщает, что «совсем недавно в Иркутской области за мошенничество была осуждена организованная преступная группа из одиннадцати человек. Преступники продавали чужие квартиры в Ангарске. Мошенники под видом представителей социальных служб ходили по домам и выясняли у соседей, какие из квартир пустуют, и куда отправились их хозяева. И если собственники выбыли в длительную командировку, уехали за границу или просто месяцами не появлялись в жилище, то аферисты начинали действовать. Прежде всего, они подделывали паспорт настоящего хозяина, от его имени фабриковали генеральную доверенность, а потом «продавали» квартиру своим знакомым или «бомжам», которые в свою очередь уступали жилье добросовестным приобретателям. Первоначально же злоумышленники проникали в квартиру путем банального взлома дверей. Ключей-то не было. Потом вставляли новые замки и придавали жилищу «товарный» вид».

Таким образом, право на частную собственность не оберегает вас от мошеннических действий. Безусловно, все рассказанные случаи - уголовные преступления, но в любом случае доказывать свою правоту придется через суд. Судьба же добросовестного покупателя вашей недвижимости еще печальнее, свои потраченные деньги он должен взыскивать с аферистов, а это практически не реально.

Как не попасть в такую ситуацию?

Чтобы обезопасить себя от подобных происшествий, воспользуйтесь советами Олега Сухова:

Никогда и никому не отдавайте оригиналы документов на квартиру! А если передаете, то очень подробно и скрупулезно опишите в доверенности полномочия, которыми вы наделяете своего представителя. В любом случае эти полномочия не должны распространяться на продажу имущества.

Обращайтесь только в крупные и проверенные риэлторские агентства.

Если пришлось обратиться к малоизвестным риэлторам, то проверьте их репутацию на форумах в Интернете, посмотрите данные об их компании на сайте Федеральной налоговой службы на вкладке «проверь себя и контрагента».

Если вы сомневаетесь в честности своих родственников и тем более знакомых, то не давайте им оригиналы документов на квартиру.

Если вы надолго покидаете жилье, то ставьте его под официальную охрану. С таким имуществом обычно не связываются.

Уезжая в командировку или за границу, поручите особо доверенному лицу проверять недвижимость и периодически показываться соседям, дабы они понимали, что жилище находится под присмотром.

Не пренебрегайте услугами юристов при любых сделках с недвижимостью.

А если именно вы хотите пробрести недвижимость, то сверяйте всегда паспорт продавца с его личной карточкой в полиции. Добросовестный продавец согласится, а вот мошенник немедленно исчезнет.